Category Pod klucz

Home staiging to przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. W Polsce ten sposób podejścia do mieszkań przed wystawieniem oferty na rynek nieruchomości nie specjalnie się przyjął. Słusznie czy nie? My zrobiliśmy niedawno taką operację i podnieśliśmy wartość ofertową mieszkania o 30 tys. zł wydając około 3 tys. zł.

 

W życiu statystycznego polaka sprzedaż mieszkania nie jest czymś co przytrafia się często. Nie mniej jednak czasami przychodzi taki moment, że chce się sprzedać mieszkanie. Ostatnimi czasy, przeciętnemu „Kowalskiemu” chyba przytrafia się to częściej. I to właśnie jest moment kiedy dowiadujemy się ile nasze mieszkanie rzeczywiście jest warte. Nie myślimy przecież o tym na codzień.

 

Dochodzi wtedy do zderzenia naszych subiektywnych uczuć ulokowanych w mieszkaniu z obiektywnymi danymi ile mieszkanie warte jest na rynku. A ile jest warte? Oczywiście tyle ile kupujący jest w stanie za nie zapłacić. I tu pojawia się, a w zasadzie o czym później, powinien pojawić się home standing.

 

Na początku ustalmy co to jest home staging? Wikipedia podaje mniej więcej taką definicję: „Techniki home stagingu opierają się na marketingu. Ich zastosowanie zmienia charakter nieruchomości z „do mieszkania” na „do sprzedania”. Nieruchomość przygotowana do sprzedaży (wynajmu) staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców. Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność w skróceniu czasu sprzedaży (przeciętnie o 40%) a także w zwiększeniu realnej wartości nieruchomości. (…) Jednym z podstawowych założeń home stagingu jest działanie niskokosztowe.”

 

I w zasadzie to wszystko, co można by powiedzieć i czego można się dowiedzieć. Cała reszta to doświadczenie, znajomość rynku nieruchomości i rygorystyczne trzymanie się zasady odejścia od własnego gustu i przyzwyczajeń.

Pamiętaj, że kupujący nie kupuje twojego mieszkania, on kupuje swoje mieszkanie.

Zdarza się, że sprzedający wystawia mieszkanie w takim stanie w jakim z niego korzysta. Bo przecież w tym mieszkaniu się mieszka. To jeden z najwiekszych błędów sprzedających. Pomyślmy; załóżmy, że zdecydowaliśmy się kupić używane łóżko, wystawione na portalu aukcyjnym. Wiemy przecież, że ktoś w nim spał ale jeśli przyjdziemy je obejrzeć i zobaczymy że śpi w nim właśnie piec – pupil właściciela. Nie zrobi to na nas najlepszego wrażenia. Prawda? Z mieszkaniem jest dokładnie tak samo.

 

 

Nie jest prosto zaprojektować małe mieszkanie na poddaszu w taki sposób by zmieścić wszystko, co jest potrzebne do życia dwójce dorosłych ludzi, i jeszcze zachować poczucie dużej przestrzeni.

Zadanie jakie przede mną stało, było niemałym wyzwaniem. Po pierwsze, poddasze z dużą ilością skosów. Po drugie, dość chaotycznie urządzone mieszkanie kawalerskie, miało zmienić się w przytulne gniazdko dla pary.

Kiedy urządza się mieszkanie kawalerskie, trzeba się liczyć z rzeczami, których zwyczajnie nie da się przeskoczyć. W tym wypadku mogłam pozbyć się wszystkiego z wyjątkiem starego fotela, regału i skórzanej sofy. Po długich negocjacjach udało się zrezygnować z sofy … w zamian za stół.

To mieszkanie, ten projekt były tak mi bliskie, że zwyczajnie zapomniałam zrobić zdjęć zaraz po zakończeniu projektu. Szczęśliwie aranżacja też jest moja więc nie okazało się to dużym problemem.

Remont totalny

Mieszkanie, choć budynek jeszcze nie taki stary – początek lat dwutysięcznych, domagało się remontu fundamentalnego. Nasza ekipa zaczęła więc od wywalenie wszystkiego co się w nim znajdowało, przygotowania ścian i przenoszenia punktów elektrycznych.

W tym czasie ja zajęłam się odzyskiwaniem starych mebli. Krzesła oryginalnie były w bardzo ciemnym wybarwieniu wenge. Na szczęście ich fornir był na tyle gruby, że dało się wyszlifować; pozostawiając miejscami ciemniejsze wybarwienie. Stary stół drewniany, oryginalnie w naturalnym sosnowym wybarwieniu, również trafił do stolarza. Nogi przeszlifowane w taki sposób by pasowały do krzeseł, blat pokryty ciemnym lakierem o częściowej transparentności.

W mieszkaniu musiało znaleźć się miejsce na książki, których wciąż przybywa. Na przeczytane zaprojektowałam półkę okalającą aneks kuchenny i korytarz. Te w trakcie czytania i te, do których się wraca, znalazły miejsce na pozostawionym z poprzedniego wystroju regale.

Na podłodze, w całym mieszkaniu – pokój dzienny, sypialnia i łazienka – zastosowałam dobrej klasy panele winylowe. Mają wyraźnie wyczuwalną strukturę drewna. Dało się je położyć na starą podłogę, oszczędzając trochę na kosztach usuwania starej podłogi, po części wyłożonej panelami a po części kafelkami.

Łazienka, tu nie zostało nic starego. Teraz jest nowocześnie i minimalistycznie.

W łazience na podłodze również znalazły się panele winylowe. Na ścianach jednak zastosowałam spieki kwarcowe w formie dużych płyt ciętych na wymiar dokładnie dla tego wnętrza. Wyglądają na prawdę świetnie i są bardzo wszechstronnym materiałem. Wykonaliśmy z nich również jednolity blat pod umywalkę.

Aranżacja i detale

Ten projekt wymagał kompletnego remontu, to była totalna metamorfoza. Nie chciałam jednak zupełnie pozbawiać mieszkania jego poprzedniego ducha. Dlatego też wykorzystałam odrestaurowane krzesła, stół i stolik kawowy. Odrestaurowano je zgodnie z moimi wskazówkami. Na ścianie w salonie zrobiłam kompozycje z pamiątek z podróży, które wcześniej zalegiwały w kartonach.

Uważam za bardzo ważne by mieszkanie, nawet w przypadku takim jak ten – zupełnej odmiany; nie było pozbawione ducha swoich mieszkańców.

Nasza realizacja od remontu pod klucz. Przygotowanie mieszkania zakupionego inwestycyjnie, z przeznaczeniem na wynajem, rządzi się swoimi prawami. Jednak specyficzne wymogi funkcjonalne i ekonomiczne, nie oznaczają, że ma być brzydko. Odpowiednie przygotowanie mieszkania podnosi jego wartość i poprawia parametry wynajmu.

 

Ta realizacja obejmowała projekt, remont i aranżację mieszkania „pod klucz”, w budynku z połowy lat 50-tych XX wieku. Inwestorzy kupili 56 metrowe mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, biorą jednak pod uwagę, że w przyszłości zamieszka tu któreś z ich dzieci gdy przyjedzie do Wrocławia na studia. Takie przeznaczenie nakłada określone wymogi. Z jednej strony duże mieszkanie na wynajem powinno mieć oddzielone pomieszczenia, z drugiej potencjalna możliwość zamieszkania w nim jednej osoby bądź pary zakłada nieco inny rozkład funkcjonalny. Musieliśmy uwzględnić wymogi jednego i drugiego.

 

Pokój dzienny – salon

Mieszkanie przez kilka lat stało nieużywane, wcześniej pełniło funkcję gabinetu lekarskiego. Po gabinecie została jeszcze stara szafka medyczna. Prawdopodobnie z początku lat 90-tych XX wieku. Odnowiliśmy ją, zmieniając kolor na morski – zgodnie z najnowszymi trendami kolorystyki we wnętrzach.

 

Jest to narożne mieszkanie w budynku przy dużym skrzyżowaniu torowisk tramwajowym, jeszcze przed remontem – póki remont torowiska nie zostanie przeprowadzony, budynek narażony jest na stałe wibracje. Dlatego przed położeniem gładzi, wyłożyliśmy ściany flizeliną, która zapobiegnie pękaniu powierzchni ścian.

 

 

Dwie strefy: wypoczynkowa i jadalnia.

W salonie wydzieliliśmy dwie strefy, wypoczynkową i jadalnię. Choć mieszkanie jest duże, kuchnia jest malutka. Musieliśmy pamiętać o tym, bo w tym mieszkaniu, które w wynajmie krótkoterminowym przeznaczone jest dla 4 osób, opcjonalnie może nocować do sześciu osób.

 

 

Strefa jadalna z podwójnymi przesuwnymi drzwiami do kuchni

Na ścianie oddzielającej salon od kuchni znajdowało się okienko mające za zadanie doświetlić małą „ślepą” kuchnię.  Rozwiązanie popularne w latach 50-tych i 60-tych. Zrezygnowaliśmy z niego, zastępując je podwójnymi rozsuwanymi drzwiami. Stworzyliśmy w ten sposób poczucie większej przestrzeni, zarówno w salonie jak i w kuchni. Gdybyśmy przygotowywali to mieszkanie dla pary, w ogóle zrezygnowalibyśmy z tej ściany i małego korytarzyka prowadzącego do kuchni od strony właściwego korytarza. Powstały wówczas salon z aneksem kuchennym byłby olbrzymi. Musieliśmy jednak mieć na uwadze przeznaczenie mieszkania. Dlatego zastosowaliśmy rozsuwane drzwi dające zamknąć się na klucz.

 

 

 

 

Zamknięcie drzwi z salonu odcina go od kuchni. Dzięki pozostawieniu małego korytarzyka do kuchni, mieszkańcy w dalszym ciągu mogą z niej korzystać, nie przeszkadzając osobom w salonie. Ze względu na przeznaczenie mieszkania, to bardzo istotna funkcjonalność.

 

 

Strefa wypoczynku

Nasze, nieskromnie ale zgodnie z rzeczywistością mówiąc duże doświadczenie w przygotowywaniu mieszkań na wynajem, ze szczególnym uwzględnieniem wynajmu krótkoterminowego. Wskazuje, że strefa wypoczynku jest niezwykle istotna. Rozkładowy układ salony pozwolił ją wydzielić.

 

 

 

 

Inwestorzy mają wnętrzarskie wyczucie, chętnie zgodzili się na renowacje mebli, które naszym zdaniem się do tego nadawały. Dzięki czemu nadaliśmy wnętrzu niepowtarzalny charakter przy pomocy przedmiotów, których nie ma już w sprzedaży. Rzeczy, które dla nich odnowiliśmy: komoda, szafa z Ikea, szafka medyczna, krzesła, stoliki nocne.

 

Sypialnia

Sypialnia, praktycznie identycznych wymiarów co salon, pozwoliła na wstawienie dużego podwójnego łóżka i drugiego, rozkładanego do pełnych wymiarów łóżka jako dostawki.

Jesteśmy zadowoleni z sypialni, mimo, że gdyby mieszkanie miało inne przeznaczenie, meble ustawilibyśmy nieco inaczej. Jednak w rozsądnym projektowaniu zawsze trzeba brać pod uwagę przeznaczenie pomieszczeń. W tym wypadku jest to sypialnia z opcją dwóch podwójnych łóżek. Po rozłożeniu dostawki w dalszym ciągu musi być miejsce do swobodnego poruszania się po pomieszczeniu.

 

 

 

Marta dała się we znaki naszej ekipie remontowej, najpierw projektując malowane pasy a potem, wnikliwie sprawdzając każdy z nich.

 

 

W tym rogu znalazło się główne łóżko. W widocznej na obu zdjęciach starej stojącej lampie, wymieniliśmy klosz i przedłużyliśmy przewód elektryczny. Uważamy, że starych rzeczy nie należy za wszelką cenę zamieniać nowymi. Nowe są po prostu nowe a stare dodają charakteru. Wystarczy je odświeżyć. Czasami jest to koszt zaledwie kilkunastu złotych.

 

 

 

 

 

Kuchnia

 

Zastana kuchnia to był obraz nędzy i rozpaczy, bez zmian i remontu chyba od lat 60-tych. W niczym to nie przeszkadzało, ponieważ i tak wszystko planowaliśmy przenieść. Zrobiliśmy ją minimalistyczną bo ma służyć gościom przebywającym w mieszkaniu średnio 1-3 dni.

 

 

 

Po wybiciu drzwi do salonu, w kuchni zrobiło się jaśniej. Sprawia też wrażenie bardziej przestronnej choć jej rozmiar faktycznie się nie zmienił.

 

 

 

Łazienka i korytarz

 

Łazienka mała, trudno ją objąć zdjęciem wykonanym przy użyciu aparatu w telefonie, bez możliwości jej powiększenia. Konieczna była zmiana układu funkcjonalnego. Mimo tego zabiegu i tak musieliśmy walczyć o każdy centymetr przestrzeni.

 

 

Na ścianie zaraz przy wejściu była kabina prysznicowa, przepływowy ogrzewacz wody i kaloryfer. Zostawiliśmy tylko ten ostatni.

 

 

W miejscu przepływowego ogrzewacza pojawiła się umywalka. Do grzania wody zastosowaliśmy nowoczesny energooszczędny bojler. Zainstalowaliśmy go pod samym sufitem. W miejscu kabiny prysznicowej zmieściliśmy pralkę, wcześniej nie było jej w ogóle.

Kaloryfer zostawiliśmy na miejscu, powiesiliśmy na nim lustro łazienkowe. Dalej będzie grzał a jego funkcją dodatkową będzie zabezpieczenie lustra przed parowaniem. Lustra z taką funkcją kosztują na prawdę sporo, my funkcję tą uzyskaliśmy zaoszczędzając środki finansowe, które pochłonęłoby przeniesienie kaloryfera.

 

 

W miejscu umywalki teraz jest prysznic. Zależało nam na tym, żeby był on możliwe obszerny.

 

 

 

Walczyliśmy dosłownie o każdy centymetr, by zachować odległości pomiędzy kabina prysznicową a WC zapewniające komfortowe użytkowanie. Szczęśliwie udało nam się znaleźć system podtynkowy o idealnie niewilekich rozmiarach, z możliwością montażu normalnej muszli klozetowej.

 

 

Mały, wąski korytarz, w którym nie wiele dało się mienić. Usunęliśmy kłębowisko przewodów elektrycznych wijących się po ścianach. Rury schowaliśmy pod regipsową zabudową. Ze względu bezpieczeństwa – istotne w przypadku wynajmu na krótki termin – zrezygnowaliśmy z gazu.

 

 

 

Ze względu na specyficzną konstrukcję instalacji gazowej w budynku – brak możliwości odcięcia dopływu gazu przed mieszkaniem – musieliśmy zostawić kawałek instalacji w mieszkaniu, do zaworu odcinającego. Szczęśliwie zbiegło się to planami inwestorów by i tak zostawić możliwość  podłączenia gazu gdyby zaistniała taka konieczność.

 

Projektowe post scriptum

 

Jako, że był to projekt przygotowania mieszkania pod klucz, nie zapomnieliśmy o naklejeniu numeru mieszkania na nowe drzwi wejściowe.

 

Podłogowe niespodzianki.

Zanim inwestorzy podjęli decyzję o zakupie tego mieszkania, podczas prezentacji przez pośrednika sprzedającego  podejrzeliśmy trochę co jest pod wykładziną. Widok parkietu bardzo nas ucieszył.

 

 

 

Braki parkietu udało się uzupełnić, całość odnowić – choć musieliśmy poświęcić parkiet z korytarza na uzupełnienie podłogi w pokojach. Wyszło dobrze a przede wszystkim taniej niż kładzenie nowej podłogi.

 

 

Obrazki dodadzą uroku, ale w mieszkaniach na wynajem powinny być neutralne. Mieszkanie na wynajem ma się dobrze „sprzedać” jako przyjazne miejsce. Nie ma znaczenia co lubi inwestor, ważne by nie obniżać atrakcyjności oferty. Wyobraźmy sobie, że właściciel jest pasjonatem polowań. Obrazki, jego zdaniem urocze, z pościgu za lisem, dla obrońcy zwierząt mogą scenami drastycznymi. To skrajny przykład, ale przecież gusta są różne.

 

 

Marta wybierając obrazki do mieszkania, układa sobie możliwe kompozycje na podłodze sklepowej. Blokując czasami przejście. Dobrze jest poświęcić chwilę na odpowiednie dobranie obrazków. Potem można je dowolnie organizować, ale nie trzeba ponownie jechać do sklepu. Przy przygotowywaniu mieszkania na wynajem czas także ma znaczenie. Zwłaszcza, że jest to już ostatni etap i różne niespodzianki z pewnością zmarnowały trochę czasu.

 

 

Metamorfoza małego mieszkania na wynajem. Swobodnie parafrazując słowa Cezara – znaleźliśmy, wyremontowaliśmy, urządziliśmy. Ten projekt pokazuje, że nie należy bać się inwestować w mieszkania do remontu.

 

To był fajny, kompleksowo zrealizowany projekt. Dla inwestora zainteresowanego inwestycyjnym zakupem mieszkania, z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy; znaleźliśmy mieszkanie w świetnej lokalizacji, wyremontowaliśmy, wyposażyliśmy i zaaranżowaliśmy. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 39 m2 oddajemy przygotowane pod klucz. Mogą w nim, na dwóch podwójnych łózkach, wygodnie nocować 4 osoby.

Przygotowanie mieszkania do wynajmu dla turystów, przebywających w mieszkaniu średnio 2 dni, ma swoja specyfikę. No i bardzo trzeba liczyć koszty ale można powiedzieć, że mamy w tym już sporą wprawę. Przygotowaliśmy już kilka takich mieszkań.

 

Pokój główny – salonu i sypialnia w jednym

 

Mieszkanie było ciemne, brudne i bardzo zniszczone. „Prosiło” o remont dokładnie wszystkiego. Sprzedającemu zależało na czasie, więc zostawił je tak jak było. Z pozostawionych rzeczy wykorzystaliśmy fajne lustro i kolorowy obraz. Obie rzeczy powisieliśmy w bardziej do tego nadających się miejscach.

Wcześniej

 

Teraz

 

Położyliśmy gładzie na ścianach (przy okazji spadł tynk z sufitu, co było nieprzewidzianym wydatkiem), pomalowaliśmy, wymieniliśmy podłogę na panele winylowe doskonale sprawdzające się w mieszkaniach na wynajem, założyliśmy nowe listwy przypodłogowe. Pozostawiliśmy okna – odświeżając je trochę – bo są klimatyczne, dodają wnętrzu charakteru. No i ich wymiana poważnie nadszarpnęłaby budżet.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

Mieszkanie zyskało na optycznej przestronności i wyraźnie podniósł się standard. Jak widać na poniższych zdjęciach, zostawiliśmy zastane drzwi wewnętrzne. trochę je podreperowaliśmy i pomalowaliśmy na biało. Łącznie z paskudnymi przeszkleniami w ornamencie „kora brzozy” w miodowym kolorze.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

Wymieniliśmy oczywiście wszystkie lampy. O tym jak tanio zrobić „Lampę pająka” widoczną na zdjęciu powyżej pisaliśmy już wcześniej. To również jest sposób na oszczędzenie kilkuset złotych. Tak, na prawdę chodzi o parę stówek!

 

 

 

Komoda pod telewizor to przeróbka ikeowskiego regału Kallax – pisaliśmy o tym tutaj.

 

Mały pokój – sypialnia

 

Drugi, mały pokój, pierwotnie był kuchnią. Zmiany funkcji pomieszczenia dokonano po II wojnie światowej. Zostawiliśmy ten układ bo jest rozsądny, w kontekście docelowego przeznaczenia mieszkania.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

 

 

W pokoju zostawiliśmy wygodne, rozkładane łóżko i wieszak na ubrania z miejscem na walizkę.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

 

Kuchnia i korytarz

 

Kuchnia przejściowa urządzona w korytarzu. W takich mieszkaniach kuchnie wykorzystywane są sporadycznie i w ograniczonym zakresie. Postawiliśmy na niezbędne minimum, ale zrobiliśmy też dodatkowe szafki na przeciwległej ścianie.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

 

 

Korytarz w tym mieszkaniu jest długi, wynika to z układu mieszkania z łazienką po środku. Był ciemny i ponury, dodatkowo zastawiony rzędem szafek. Zmieniliśmy podłogę na jaśniejszą, panele układając w poprzek by optycznie poszerzyć i skrócić korytarz.

Wcześniej

 

Teraz

 

Lampę wiszącą w kuchni zrobiliśmy z koszyka na owoce kupionego w promocji w markecie. Jak ją zrobiliśmy lampę z koszyka na owoce pisali już wcześniej.

 

 

W płytkiej wnęce korytarza znalazło się jeszcze miejsce na wieszak na okrycia wierzchnie.

 

Łazienka

 

Zastana łazienka to był obraz wywołujący rozpacz. Malutka – tego nie da się zmienić, zniszczona z „regipsową fantazją” na ścianach w formie półek, półeczek uskoków.

Wanna wielkości balii do prania nie miała żadnego sensu a miejsca i tak było bardzo mało. Postawiliśmy prysznic, z trudem zresztą zmieszczony z zachowaniem rozsądnej odległości od WC.

Wcześniej

 

 

w tak zwanym „międzyczasie”

 

Teraz

 

 

 

Wcześniej

 

Teraz

 

Podsumowując

Znaleźliśmy dla inwestora okazyjną ofertę sprzedaży mieszkania w ścisłym centrum Wrocławia, w obszarze zainteresowania licznie odwiedzających Wrocław turystów. Wyremontowaliśmy i wyposażyliśmy zgodnie z wymogami przygotowania mieszkania dla wynajmujących na kilka dni. Optymalnie wykorzystaliśmy budżet, który mieliśmy do dyspozycji.

Przed oddaniem mieszkania, po zakończeniu naszych prac, poprosiliśmy licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomości o jego ocenę wartości rynkowej mieszkania. Na poziom wyceny wpłynęło podniesienie wartości mieszkania po remoncie oraz stały we Wrocławiu wzrost wartości nieruchomości. Pozostawiając w tajemnicy kwoty, które inwestor wydał na tę nieruchomość. Z oceny wartości rynkowej wynika, że wartość nieruchomości po jej metamorfozie wzrosła o 25%. To doskonały wynik. Odliczając koszty projektu, remontu i wyposażenia pod klucz, uwzględniając fakt, że inwestor odwiedził Wrocław tylko raz, by podpisać umowę kupna; gdyby zrezygnował z wynajmu i postanowił je zaraz sprzedać, mógłby zarobić na tej operacji przeszło 20 tys. zł.

Sądzimy, że to była dobra inwestycja.

I jeszcze przy okazji. Zdjęcia robiliśmy telefonem więc czasami jest problem ze światłem. Jeśli chcielibyście zobaczyć mieszkanie na własne oczy, spędzając przy okazji przyjemne chwile we wspaniałym Wrocławiu. Zapraszamy na Locativus.com

Mieszkanie w budynku z 2008 roku, podniszczone i zaniedbane. Nasze zadnie – przygotować mieszkanie do wynajmu krótkoterminowego. Mamy tydzień na odświeżenie, drobne naprawy i przygotowanie do wynajmu. Budżet rozmiarów mikroskopijnych i ciśnienie czasu bo jest juz połowa sezonu turystycznego.

 

Zacznijmy jednak od początku. Oferta na to mieszkanie pojawiła się znienacka, przekraczała zaplanowany budżet na inwestycję ale lokalizacja z inwestycyjnego punktu widzenia była świetna. Decyzja mogła być jedna ale musiała być podjęta natychmiastowo. To spowodowało praktycznie wyzerowanie budżetu przeznaczonego na remont. Ten projekt pokazuje, że można i warto przygotować mieszkanie do wynajmu. Nawet dysponując małym budżetem. To się po prostu opłaca.

 

Salon z opcją spania dla dwóch dodatkowych osób

 

 

W tym pokoju trzeba było wymienić podłogę (jak i zresztą w sypialni i przedpokoju), naprawić rolety, pomalować ściany pozbyć się mebli.

 

 

Ze względu na rozmiar budżetu na remont i wyposażenie, zdecydowaliśmy się na odnowienie wszystkiego co się da. W konsekwencji w wykorzystaliśmy prawie wszystkie meble pozostawione w mieszkaniu przez poprzedniego właściciela. Pozbyliśmy się jedynie narożnika i zamieniliśmy go nowym.

 

 

W tym pokoju ze sprzętów nowe są tylko: narożnik, stolik kawowy i telewizor. Nowe życie daliśmy komodzie pod telewizor, krzesłom z lat 60-tych XX wieku, stół ze starego blatu po odświeżeniu i nóg ze zwykłych rurek i kolanek hydraulicznych – zmontowanych w formę nogi i pomalowanych na czarno.

 

 

Dodaliśmy karnisze i zasłony, dywanik, poduszki, zająca z rowerem na ścianę i Marty malunki z czasów studiów. W rodzinnym domu ma ich istną kopalnię.

 

 

 

Poprzedni właściciel pozostawił też komody. Miały połamaną konstrukcję i odbarwienia od gorących naczyń (?) pozostawionych na blatach, więc uznał je za śmieci. Uznaliśmy to za dar losu. Konstrukcję naprawiliśmy przy pomocy kilku wzmocnień a blaty i fronty szuflad pomalowaliśmy.

 

Sypialnia

W sypialni też mieliśmy trochę zabawy z systemem „zrób to sam”. Wykorzystaliśmy dwie ramki na obrazki z sieciówki, resztę, skoro i tak miały być puste zrobiliśmy z drewnianych listewek pomalowanych na czarno.

 

 

Łóżko, po usunięciu starego lakieru, wzmocnieniu konstrukcji i uzupełnieniu drobnych ubytków w drewnie, dostało nowy kolor i Top-materac. Jest na prawdę wygodne.

 

 

Ponieważ tu również bawiliśmy się trochę kolorami, stare taborety – oczyszczone i pomalowane na fiołkowo (Nie wiem czy Marta zgodzi się z takim, przez mnie, określeniem koloru.), z wykorzystaniem jednej z trzech farb użytych do malowania dwóch komód.

 

 

 

Czasu, który mieliśmy na wszystkie prace związane z przygotowaniem mieszkania, było tak mało i tak bardzo nam go było szkoda, że renowację łóżka i trzech komód zrobiliśmy na balkonie. Nawet nie opuściły mieszkania nim dostały nowe życie.

 

 

W sypialni musieliśmy wymienić cieknący kaloryfer. Mieliśmy wrażenie, że najwięcej czasu zajęło nam czekanie na człowieka, który musiał przyjść przeinstalować podzielnik ciepła ze starego na nowy kaloryfer.

 

Kuchnia i łazienka praktycznie bez zmian

 

Mieszkanie, mimo, że nie stare i użytkowane było raczej w słabym stanie. Panele zniszczone i wybrzuszeniami jak po wieloletnim myciu metodą marynarską – wiadro wody buch na podłogę i lecimy ze szczotą, ściany niemiłosiernie brudne, rolety zablokowane w pozycji pół na pół, wszystkie lampy uszkodzone lub nie działające w ogóle. Nie trudno się domyślić w jakim stanie była łazienka. Mimo wszystko wystarczyło wejść z „ciężką” chemią, wymienić deskę WC i kilka uszczelek w brodziku. Dało się odratować i pozostawić bez zmian bo wyglądała nieźle. Przy pomocy prostej sztuczki uratowaliśmy też lustro ze zniszczonymi krawędziami, znajdujące się na wyposażeniu łazienki.

Podobnie było z kuchnią, w której dodaliśmy dwa stołki umożliwiające zjedzenie śniadania. Dodaliśmy kilka drobiazgów i wymieniliśmy siłowniki w szafkach nadblatowych. Na więcej nie starczyło budżetu.

 

 

 

Ten projekt dowodzi, że możliwe jest przygotowanie mieszkania do wynajmu w 7 dni – uwzględniając wymianę podłóg, malowanie ścian. Nie trzeba do tego dysponować zastępami ludzi, wystarczy zgrana ekipa, w której każdy wie co do niego należy i umie to zrobić dobrze. Projekt udowodnił też, że można i warto wykorzystać stare rzeczy, nadając im nowe życie. Metamorfoza nie musi być droga – najdroższe były: nowa podłoga z paneli winylowych, narożnik do pokoju dziennego i telewizor. Drobne dodatki, zrobione własnoręcznie, mogą dodać wnętrzu charakteru.

Prace w mieszkaniu zakończyliśmy w niedzielę wieczorem, a w poniedziałek wprowadził się pierwszy wynajmujący.

Ty razem realizacja projektu mieszkania na wynajem, od stanu deweloperskiego po ułożenie ostatniej łyżeczki do kawy. Projekt o tyle ciekawy, że zrealizowany ze 100% pakietem naszych usług. Od znalezienie oferty i przygotowania transakcji po obsługę wynajmu krótkoterminowego.

Naszym zadaniem było znalezienie odpowiedniego inwestycyjnie mieszkania i przygotowanie go do wynajmu. Był początek wiosny, więc zważywszy, że mieszkanie miało „pracować” w wynajmie krótkoterminiowym, czasu na realizację zadanie nie było tyle ile można było sobie życzyć.

Z pośród kilku sensownych w tamtym okresie ofert na rynku, wybraliśmy blisko 37 metrowe mieszkanie typu studio, dostępne w standardzie deweloperskim na rynku pierwotnym. To było jedno z dwóch ostatnich mieszkań dostępnych w tym budynku.

Dobra lokalizacja; z jednej strony 100 metrów do Odry – z widokiem na uniwersytet – za którą zaczyna się Stare Miasto, z drugiej za plecami rozciąga się Nadodrze. Pierwsza wrocławska dzielnica objęta kilkanaście lat temu programem rewitalizacji. Dziś coraz wybierana do zamieszkania, zwłaszcza przez młodych ludzie, przez których częściej uważana jest wręcz za kultowe miejsce do życia. Choć na razie to jeszcze kwestia potencjał na przyszłość niż powszechnie uznawany fakt. Nie mniej jednak lokalizacja ta zapowiadała dobrą inwestycję. Zarówno w okresie długoterminowym jak i bezpośrednio jako mieszkanie na tzw. wynajem krótkoterminowy.

Na tym etapie pozostało nam już tylko przygotowanie mieszkania w taki sposób, by pracowało jako apartament na wynajem – czyli mieszkanie o charakterze hotelowym. Z uwzględnieniem specyfiki tego typu wynajmu z jednej strony. A z drugiej, stworzenie takiego wnętrza, które będzie podobało się możliwie szerokiej grupie klientów.

Projekty, które realizujemy dla inwestorów kupujących mieszkanie na wynajem są o tyle specyficzne, że z jednej strony nie ustalamy z inwestorami poszczególnych elementów  wnętrza i wyposażenia, z drugiej musimy trzymać się ściśle budżetu. Musimy złapać balans pomiędzy zrobieniem odpowiedniego wrażenia na najemcach a możliwie szybkim zwrocie z inwestycji dla wynajmującego.

Doświadczenie nauczyło nas gdzie można odrobinę zaoszczędzić – dlatego też, jeśli jest taka możliwość dajemy drugą szansę starym rzeczom – z drugiej strony rzeczy na których oszczędzanie zwyczajnie się nie opłaca. jest to szczególnie ważne w przypadku, gdy mieszkanie będzie wynajmowane. Dobrej jakości materiały są po prostu trwalsze. My zawsze na ścianach kładziemy farby dobrej jakości, które po prostu można umyć. Nie widzieliśmy ich w sieciówkach budowlanych. Na podłogę wybraliśmy panele winylowe o odporności zapewniającej im możliwość stosowania w miejscach o natężonym ruchu; na przykład w sklepach. Nie oszczędzaliśmy także na okuciach meblowych w meblach robionych na wymiar.

Natomiast wyposażenie mieszkania to w dużej mierze wnętrzarska sieciówka. Tak jest prościej i taniej. A w tego typu inwestycjach przecież o to chodzi by zachować złoty środek.

Nasze zadanie: przygotować duże – 74 m2 – mieszkanie do wynajmu krótkoterminowego. Zakres prac: remont w oparciu o wcześniejsze konsultacje, wystrój wnętrza – przygotowanie pod klucz.

Inwestor dotychczas wynajmowała swoje mieszkanie studentom. Mieszkanie uległo znacznemu zużyciu, przy okazji koniecznego remontu postanowiła zmienić przeznaczenie. Ponieważ inwestorka nie mieszka we Wrocławiu zleciła nam przeprowadzenie wszystkich prac związanych z zaplanowaniem prac, przeprowadzeniem remontu i przygotowaniem mieszkania pod klucz.

Mieszkanie jest przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego, jako bezpieczniejszego w świetle aktualnie obowiązujących przepisów. Ten typ wynajmu wymaga przygotowania mieszkania w sposób uwzględniający specyfikę najmu krótkoterminowego i jego obsługi. Mamy duże doświadczenie w przygotowywaniu tego typu mieszkań. Mieszkanie zaplanowane jest do obsługi gości w ilości 4-8 osób.

W mieszkaniu wymieniliśmy wszystkie okna, położyliśmy gładzie na ścianach i sufitach, zmieniliśmy lakier na podłodze, położyliśmy nową podłogę i kafle w toalecie. Remont kuchni wymagał skucia starych kafli. W zamian położyliśmy farbę lateksową odporną na ścieranie i zmywanie. Wyremontowaliśmy też oba balkony, będą cieszyły gości przebywających w mieszkaniu od wiosny do później jesieni. Oba balkony to w zasadzie loggie, najbardziej sprawdzające się w naszym klimacie. Zawsze uważamy, że podczas remontu należy pilnować kosztów.  Nadające się do tego meble pozostawiliśmy, część mebli po prostu odrestaurowano część. Wymieniliśmy meble w kuchni, gdyż poprzednie już się nie nadawały. Dokupiliśmy łóżka i sofy.

Duży pokój – wcześniej ….

 

… obecnie główna sypialnia

Oprócz położenia gładzi i zmiany kolorów, koniecznie było zdarcie starego lakieru – łuszczył się w niektórych miejscach – i położenie nowego. Odzyskano naturalny jasny kolor podłogi z desek sosnowych.

 

Średni pokój

przed

 

i po

Pokój będzie teraz pełnił funkcję pokoju telewizyjnego z rozkładaną sofą. Zapewniając dodatkowe 1-2 miejsca noclegowe. W pokoju znajduje się wyjście na drugi balkon. Aby zachować funkcję przechodnią, uwzględniając specyfikę hotelowego przeznaczenia mieszkania ilośc mebli została ograniczona do niezbędnego minimum funkcjonalnego.

Mały pokój

Wcześniej w tym malutkim pokoju znajdował się narożnik, służąc w zasadzie wyłącznie jako łóżko.  Ponieważ narożnik był w dobrym stanie, wymagał jedynie prania. Został przeniesiony do głównej sypialni gdzie może posłużyć jako dodatkowe łóżko.

Po zmianie. Wstawiono proste łózko regulowane, zapewniające komfortowy sen jednej lub dwóm osobą.

 

W całym mieszkaniu bez zasadniczych zmian pozostawiono jedynie łazienkę, która wymagała jedynie gruntownego czyszczenia i wymiany uszczelek w kabinie prysznicowej oraz silikonów przy uszczelnieniach białego montażu. Zupełnie natomiast została zmieniona toaleta.

Przed

 

i po

 

 

W kuchni zachowano wcześniejszą podłogę będącą w dobrym stanie. Usunięto drzwi wejściowe i futrynę – uzyskując tym samym wrażenie większej przestrzeni. Wykończenie kuchni w wersji budżetowej. Kierowano się wymogami związanymi z przeznaczeniem mieszkania na krótkoterminowy wynajem.

 

 

Nie powinno się zapominać o balkonie

W mieszkaniu znajdują się dwa balkony, jeden od strony południowej, drugi – mniejszy od północnej. Duży balkon – pół balkon, pół loggia – został odmalowany, wymieniono posadzę i postawiono na nim stolik kawowy z krzesłami. To ważny element gdy uwzględnić fakt, że mieszkanie ma być wynajmowane głównie turystom.

W drugim mniejszym balkonie zlikwidowano przeszklenia typowe dla lat 90-tych, otwierając tę małą loggię na cichą ulicę.

Na koniec kilka scen, z frontu prac