Tag Wrocław

Nasza realizacja od remontu pod klucz. Przygotowanie mieszkania zakupionego inwestycyjnie, z przeznaczeniem na wynajem, rządzi się swoimi prawami. Jednak specyficzne wymogi funkcjonalne i ekonomiczne, nie oznaczają, że ma być brzydko. Odpowiednie przygotowanie mieszkania podnosi jego wartość i poprawia parametry wynajmu.

 

Ta realizacja obejmowała projekt, remont i aranżację mieszkania „pod klucz”, w budynku z połowy lat 50-tych XX wieku. Inwestorzy kupili 56 metrowe mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, biorą jednak pod uwagę, że w przyszłości zamieszka tu któreś z ich dzieci gdy przyjedzie do Wrocławia na studia. Takie przeznaczenie nakłada określone wymogi. Z jednej strony duże mieszkanie na wynajem powinno mieć oddzielone pomieszczenia, z drugiej potencjalna możliwość zamieszkania w nim jednej osoby bądź pary zakłada nieco inny rozkład funkcjonalny. Musieliśmy uwzględnić wymogi jednego i drugiego.

 

Pokój dzienny – salon

Mieszkanie przez kilka lat stało nieużywane, wcześniej pełniło funkcję gabinetu lekarskiego. Po gabinecie została jeszcze stara szafka medyczna. Prawdopodobnie z początku lat 90-tych XX wieku. Odnowiliśmy ją, zmieniając kolor na morski – zgodnie z najnowszymi trendami kolorystyki we wnętrzach.

 

Jest to narożne mieszkanie w budynku przy dużym skrzyżowaniu torowisk tramwajowym, jeszcze przed remontem – póki remont torowiska nie zostanie przeprowadzony, budynek narażony jest na stałe wibracje. Dlatego przed położeniem gładzi, wyłożyliśmy ściany flizeliną, która zapobiegnie pękaniu powierzchni ścian.

 

 

Dwie strefy: wypoczynkowa i jadalnia.

W salonie wydzieliliśmy dwie strefy, wypoczynkową i jadalnię. Choć mieszkanie jest duże, kuchnia jest malutka. Musieliśmy pamiętać o tym, bo w tym mieszkaniu, które w wynajmie krótkoterminowym przeznaczone jest dla 4 osób, opcjonalnie może nocować do sześciu osób.

 

 

Strefa jadalna z podwójnymi przesuwnymi drzwiami do kuchni

Na ścianie oddzielającej salon od kuchni znajdowało się okienko mające za zadanie doświetlić małą „ślepą” kuchnię.  Rozwiązanie popularne w latach 50-tych i 60-tych. Zrezygnowaliśmy z niego, zastępując je podwójnymi rozsuwanymi drzwiami. Stworzyliśmy w ten sposób poczucie większej przestrzeni, zarówno w salonie jak i w kuchni. Gdybyśmy przygotowywali to mieszkanie dla pary, w ogóle zrezygnowalibyśmy z tej ściany i małego korytarzyka prowadzącego do kuchni od strony właściwego korytarza. Powstały wówczas salon z aneksem kuchennym byłby olbrzymi. Musieliśmy jednak mieć na uwadze przeznaczenie mieszkania. Dlatego zastosowaliśmy rozsuwane drzwi dające zamknąć się na klucz.

 

 

 

 

Zamknięcie drzwi z salonu odcina go od kuchni. Dzięki pozostawieniu małego korytarzyka do kuchni, mieszkańcy w dalszym ciągu mogą z niej korzystać, nie przeszkadzając osobom w salonie. Ze względu na przeznaczenie mieszkania, to bardzo istotna funkcjonalność.

 

 

Strefa wypoczynku

Nasze, nieskromnie ale zgodnie z rzeczywistością mówiąc duże doświadczenie w przygotowywaniu mieszkań na wynajem, ze szczególnym uwzględnieniem wynajmu krótkoterminowego. Wskazuje, że strefa wypoczynku jest niezwykle istotna. Rozkładowy układ salony pozwolił ją wydzielić.

 

 

 

 

Inwestorzy mają wnętrzarskie wyczucie, chętnie zgodzili się na renowacje mebli, które naszym zdaniem się do tego nadawały. Dzięki czemu nadaliśmy wnętrzu niepowtarzalny charakter przy pomocy przedmiotów, których nie ma już w sprzedaży. Rzeczy, które dla nich odnowiliśmy: komoda, szafa z Ikea, szafka medyczna, krzesła, stoliki nocne.

 

Sypialnia

Sypialnia, praktycznie identycznych wymiarów co salon, pozwoliła na wstawienie dużego podwójnego łóżka i drugiego, rozkładanego do pełnych wymiarów łóżka jako dostawki.

Jesteśmy zadowoleni z sypialni, mimo, że gdyby mieszkanie miało inne przeznaczenie, meble ustawilibyśmy nieco inaczej. Jednak w rozsądnym projektowaniu zawsze trzeba brać pod uwagę przeznaczenie pomieszczeń. W tym wypadku jest to sypialnia z opcją dwóch podwójnych łóżek. Po rozłożeniu dostawki w dalszym ciągu musi być miejsce do swobodnego poruszania się po pomieszczeniu.

 

 

 

Marta dała się we znaki naszej ekipie remontowej, najpierw projektując malowane pasy a potem, wnikliwie sprawdzając każdy z nich.

 

 

W tym rogu znalazło się główne łóżko. W widocznej na obu zdjęciach starej stojącej lampie, wymieniliśmy klosz i przedłużyliśmy przewód elektryczny. Uważamy, że starych rzeczy nie należy za wszelką cenę zamieniać nowymi. Nowe są po prostu nowe a stare dodają charakteru. Wystarczy je odświeżyć. Czasami jest to koszt zaledwie kilkunastu złotych.

 

 

 

 

 

Kuchnia

 

Zastana kuchnia to był obraz nędzy i rozpaczy, bez zmian i remontu chyba od lat 60-tych. W niczym to nie przeszkadzało, ponieważ i tak wszystko planowaliśmy przenieść. Zrobiliśmy ją minimalistyczną bo ma służyć gościom przebywającym w mieszkaniu średnio 1-3 dni.

 

 

 

Po wybiciu drzwi do salonu, w kuchni zrobiło się jaśniej. Sprawia też wrażenie bardziej przestronnej choć jej rozmiar faktycznie się nie zmienił.

 

 

 

Łazienka i korytarz

 

Łazienka mała, trudno ją objąć zdjęciem wykonanym przy użyciu aparatu w telefonie, bez możliwości jej powiększenia. Konieczna była zmiana układu funkcjonalnego. Mimo tego zabiegu i tak musieliśmy walczyć o każdy centymetr przestrzeni.

 

 

Na ścianie zaraz przy wejściu była kabina prysznicowa, przepływowy ogrzewacz wody i kaloryfer. Zostawiliśmy tylko ten ostatni.

 

 

W miejscu przepływowego ogrzewacza pojawiła się umywalka. Do grzania wody zastosowaliśmy nowoczesny energooszczędny bojler. Zainstalowaliśmy go pod samym sufitem. W miejscu kabiny prysznicowej zmieściliśmy pralkę, wcześniej nie było jej w ogóle.

Kaloryfer zostawiliśmy na miejscu, powiesiliśmy na nim lustro łazienkowe. Dalej będzie grzał a jego funkcją dodatkową będzie zabezpieczenie lustra przed parowaniem. Lustra z taką funkcją kosztują na prawdę sporo, my funkcję tą uzyskaliśmy zaoszczędzając środki finansowe, które pochłonęłoby przeniesienie kaloryfera.

 

 

W miejscu umywalki teraz jest prysznic. Zależało nam na tym, żeby był on możliwe obszerny.

 

 

 

Walczyliśmy dosłownie o każdy centymetr, by zachować odległości pomiędzy kabina prysznicową a WC zapewniające komfortowe użytkowanie. Szczęśliwie udało nam się znaleźć system podtynkowy o idealnie niewilekich rozmiarach, z możliwością montażu normalnej muszli klozetowej.

 

 

Mały, wąski korytarz, w którym nie wiele dało się mienić. Usunęliśmy kłębowisko przewodów elektrycznych wijących się po ścianach. Rury schowaliśmy pod regipsową zabudową. Ze względu bezpieczeństwa – istotne w przypadku wynajmu na krótki termin – zrezygnowaliśmy z gazu.

 

 

 

Ze względu na specyficzną konstrukcję instalacji gazowej w budynku – brak możliwości odcięcia dopływu gazu przed mieszkaniem – musieliśmy zostawić kawałek instalacji w mieszkaniu, do zaworu odcinającego. Szczęśliwie zbiegło się to planami inwestorów by i tak zostawić możliwość  podłączenia gazu gdyby zaistniała taka konieczność.

 

Projektowe post scriptum

 

Jako, że był to projekt przygotowania mieszkania pod klucz, nie zapomnieliśmy o naklejeniu numeru mieszkania na nowe drzwi wejściowe.

 

Podłogowe niespodzianki.

Zanim inwestorzy podjęli decyzję o zakupie tego mieszkania, podczas prezentacji przez pośrednika sprzedającego  podejrzeliśmy trochę co jest pod wykładziną. Widok parkietu bardzo nas ucieszył.

 

 

 

Braki parkietu udało się uzupełnić, całość odnowić – choć musieliśmy poświęcić parkiet z korytarza na uzupełnienie podłogi w pokojach. Wyszło dobrze a przede wszystkim taniej niż kładzenie nowej podłogi.

 

 

Obrazki dodadzą uroku, ale w mieszkaniach na wynajem powinny być neutralne. Mieszkanie na wynajem ma się dobrze „sprzedać” jako przyjazne miejsce. Nie ma znaczenia co lubi inwestor, ważne by nie obniżać atrakcyjności oferty. Wyobraźmy sobie, że właściciel jest pasjonatem polowań. Obrazki, jego zdaniem urocze, z pościgu za lisem, dla obrońcy zwierząt mogą scenami drastycznymi. To skrajny przykład, ale przecież gusta są różne.

 

 

Marta wybierając obrazki do mieszkania, układa sobie możliwe kompozycje na podłodze sklepowej. Blokując czasami przejście. Dobrze jest poświęcić chwilę na odpowiednie dobranie obrazków. Potem można je dowolnie organizować, ale nie trzeba ponownie jechać do sklepu. Przy przygotowywaniu mieszkania na wynajem czas także ma znaczenie. Zwłaszcza, że jest to już ostatni etap i różne niespodzianki z pewnością zmarnowały trochę czasu.

 

 

Państwa europejskie w większości dobrze poradziły sobie z kryzysem w latach 2007–2009. Na ich tle Polska wypada jednak fenomenalnie. Zarówno IV kwartał, jak i cały rok 2016 był u nas rekordowy, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych nieruchomości. Od października do grudnia sprzedano ponad 18,1 tys. lokali, o 25% więcej niż w kwartale poprzednim. Natomiast w całym 2016 r. w sześciu największych miastach sprzedano prawie 62 tys. mieszkań – o 20% więcej niż w roku 2015.

Według raportu REAS, IV kwartał 2016 r. był bezkonkurencyjny w historii rynku deweloperskiego w Polsce. Sprzedaż w sześciu aglomeracjach o największej skali – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – przekroczyła 18 tys. lokali. Jest to o ponad 25% więcej w porównaniu z poprzednim kwartałem i IV kwartałem 2015 r. Średnia cena zakupionych mieszkań w IV kwartale w porównaniu z III kwartałem obniżyła się o 1,7%, natomiast w zestawieniu z analogicznym okresem roku poprzedniego wzrosła o 4,7%.

Więcej mieszkań kupowanych za gotówkę

Większość odnotowanego wzrostu sprzedaży to mieszkania nabywane za gotówkę. Można tutaj wyróżnić trzy grupy kupujących: inwestorzy dokonujący zakupu na wynajem lub odsprzedaż (ok. 30% wszystkich transakcji), rodziny o dobrej sytuacji materialnej, chcące zmienić mieszkanie na większe, oraz rodzice kupujący lokale dla dorastających dzieci.

Sprzedaż mieszkań – Wrocław na czele

Największy wzrost liczby sprzedanych mieszkań w 2016 r. nastąpił we Wrocławiu (28% rdr), Trójmieście i Warszawie (25%), a także Łodzi (24%). Pozostałe miasta odnotowały jedynie niewielki wzrost lub utrzymały ubiegłoroczne wyniki.

Warto zauważyć, że ogromna większość transakcji odbyła się przed rozpoczęciem prac budowlanych lub w ich trakcie. Wpływ na to mieli wiarygodni deweloperzy, cieszący się wysokim zaufaniem społecznym, jak również ochrona prawna nabywców.

Przyczyny polskiego fenomenu

Na rekordowe wyniki branży mieszkaniowej miał z pewnością wpływ program Mieszkanie dla Młodych. W poszczególnych kwartałach 2016 r. lokale z rządowym dofinansowaniem stanowiły nawet 25% wszystkich transakcji.

Drugim czynnikiem była dezorganizacja w systemie bankowym i gospodarczym. Polacy z obawy przed obniżeniem wartości zgromadzonego kapitału woleli ulokować go w mieszkaniach, uznawanych za bezpieczną inwestycję.

Kolejnym było wykształcenie się zamożnej klasy średniej. – W porównaniu z ubiegłym rokiem nastąpił znaczny wzrost zainteresowania lokalami o większym metrażu, cztero- i więcej pokojowych. Kupowały je najczęściej rodziny chcące poprawić swój poziom życia. Było to dla nich drugie lub trzecie mieszkanie własnościowe – komentuje Tomasz Bednarek, pracownik działu sprzedaży wrocławskiego dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A.

W przypadku mieszkań na kredyt, czynnikiem przyspieszającym decyzję zakupową w IV kwartale 2016 r. była perspektywa zwiększenia wymaganego minimalnego wkładu własnego. Od stycznia 2017 r. wzrósł on bowiem z 15 do 20% wartości nieruchomości. Dla części klientów stanowiło to znaczną różnicę i woleli oni nabyć mieszkanie na poprzednich zasadach.

Czy czeka nas spowolnienie w 2017?

Spowolnienie na rynku nieruchomości może przynieść przede wszystkim prognozowany wzrost stóp procentowych. Wpłynie on na mniejszą zdolność kredytową nabywców i spadek atrakcyjności mieszkań kupowanych na wynajem. Zjawisko to powinno zostać zrekompensowane transakcjami inwestorów instytucjonalnych i chwilowym ożywieniem związanym z rezerwacją lokali z myślą o dopłatach MdM uruchamianych w styczniu 2018 r. Szacuje się, że sprzedaż mieszkań w 2017 r. będzie tylko niewiele niższa niż w ubiegłym roku, ale możemy spodziewać się powolnej tendencji spadkowej w kolejnych latach.

Co deweloperzy mają do zaoferowania osobom inwestującym w mieszkania na wynajem?

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

W ubiegłym roku zauważyliśmy znaczny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych. Klienci planujący wynajmem zakupionych nieruchomości wybierali przede wszystkim osiedla doskonale skomunikowane z centrum Wrocławia, jak River Point, Siena, czy Ogrody Hallera. Wśród układów przeważały kawalerki oraz kompaktowe mieszkania dwu i trzypokojowe w osiedlach oferujących dodatkową infrastrukturę, jak kluby fitness, tarasy widokowe na dachach i dostęp do terenów rekreacyjnych. Przykładem może być inwestycja Róży Wiatrów, gdzie wprowadziliśmy do sprzedaży dwa kolejne budynki.

Wśród klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości pod wynajem duża część decyduje się na zakup pakietu wykończenia pod klucz. W Archicomie oferujemy finansowanie zakupu mieszkania i wykończenia jednym kredytem, a podstawowy pakiet wykończeniowy dostępny jest już od 495zł/mkw. Decydując się na zakup kliku mieszkań w naszych inwestycjach można uzyskać atrakcyjne warunki.

Roma Peczyńska, dyrektor e-marketingu Red Real Estate Development

Zdecydowana większość mieszkańców Alpha Parku w Warszawie i Red Parku w Poznaniu to ludzie młodzi, którzy kupują mieszkanie dla siebie i swoich rodzin. Wśród naszych klientów coraz większą grupę stanowią inwestorzy, którzy kupno mieszkania traktują jak dobrą lokatę kapitału. Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się nasz wrocławski projekt z segmentu Premium – Nowa Papiernia Ultra Nova. Oferowane w nim oryginalne lokale o wysokim standardzie dają możliwość uzyskania nawet dwukrotnie wyższej stopy zwrotu niż mieszkania popularne. W Nowej Papierni Ultra Novej proponujemy soft lofty i apartamenty o powierzchni od 32 do 92 mkw. Z perspektywy osób zainteresowanych zakupem ogromnym atutem naszej inwestycji jest designerskie wykończenie i bezpłatna pomoc stylisty wnętrz.

Sprawa jest prosta, deweloper musi sprzedać, dobrze jest jeśli ma na prawdę interesującą lokalizację. W zasadzie poza nią nie ma nic innego do zaoferowania inwestorom indywidualnym.

Ma 120 mkw. powierzchni i tak samo przestronny taras, z jego okien rozciąga się spektakularna panorama miasta, a sypialnię od łazienki oddziela szyba o zmiennej przeźroczystości. To pierwszy penthouse wykończony w OVO Wrocław.

Penthouse znajduje się na szóstym piętrze futurystycznego OVO Wrocław. Ma powierzchnię 120 mkw., a do tego przestronny, również 120-metrowy taras. Z panoramicznych okien rozciąga się spektakularny widok na park Słowackiego, Ostrów Tumski i wrocławskie Stare Miasto. Wyróżnia się również aranżacją wnętrz.

– Penthouse jest elegancki, ale urządzony z myślą o domowej wygodzie, przygotowany pod wynajem. Interesują się nim przede wszystkim expaci i pracownicy międzynarodowych korporacji przebywający we Wrocławiu na kontraktach. Otrzymują tu standard, do którego są przyzwyczajeni mieszkając w Berlinie, Londynie czy Barcelonie – mówi Krzysztof Jabłoński z Iglica Nieruchomości.

Przyszli mieszkańcy będą mogli zamówić w ramach usług concierge bilety lotnicze, kwiaty lub bilety do teatru. Dodatkowo każdy z mieszkańców zostaje członkiem OVO Premium Club, co oznacza, że ma dostęp do usług hotelu DoubleTree by Hilton i może np. zamówić kolację dostarczoną specjalną windą wprost do apartamentu.

Penthouse wyposażony jest również w nowoczesne technologie. Oprócz rozwiązań znanych, jak podgrzewana podłoga, są też zaskakujące nowości. Na przykład łazienkę od sypialni oddziela szyba typu priva-lite, czyli zmieniająca przejrzystość. Wszystkie urządzenia i całą domową infrastrukturę spina system Smart Home, umożliwiający intuicyjne i komfortowe sterowanie apartamentem, z dowolnego miejsca na świecie z dostępem do internetu.

– Smart Home w pełni dostosowuje się do preferencji mieszkańców. Rano podniesie żaluzje w oknach, będzie regulował temperaturę, wykryje różnego rodzaju awarie i pomoże oszczędzić energię. Przypomina to science fiction, ale to technologia, która staje się coraz istotniejszą częścią naszego życia – mówi Mikołaj Pertek, ekspert ds. rynku deweloperskiego firmy Fibaro, która dostarczyła system do penthouse’u w OVO Wrocław.

Apartamenty kupują inwestorzy

Na trzech najwyższych kondygnacjach OVO Wrocław znajduje się łącznie 170 apartamentów. Piętra czwarte i piąte zajmują lokale typu studio, a także klasyczne suity z jedną lub dwoma sypialniami. Na szóstym piętrze są tylko penthouse’y.

– To już ostatni moment, by kupić apartament w OVO Wrocław. Obserwujemy duże zainteresowanie przede wszystkim ze strony inwestorów. Ze względu na lokalizację, a także unikatową koncepcję całego obiektu, mogą liczyć na wysoką stopą zwrotu. W ofercie pozostało w tej chwili 9 apartamentów – mówi Ewa Omasta, manager sprzedaży i marketingu OVO Wrocław.

Mieszkańcy apartamentów mają dostęp do licznych udogodnień, w tym usług concierge’a, serwisu pięciogwiazdkowego hotelu DoubleTree by Hilton, prestiżowego klubu fitness z basenem, ktrego operatorem jest międzynarodowa sieć Holmes Place, czy ekskluzywnego salonu urody i SPA Kandara. Wartość dodaną stanowi też wewnętrzne, zielone i zaciszne patio.

– OVO Wrocław jest znakomitym przykładem nowoczesnego obiektu typu mixed-use, w spójny sposób łączącego to wszystko, co składa się na miejski styl życia na wysokim poziomie – podkreśla Shuckie Ovadiah, jeden z inwestorów i CEO OVO Wrocław.

W wielofunkcyjnym budynku OVO Wrocław znajdują się również biura, zajmujące całe trzecie piętro, a także restauracje, kawiarnie i butik. Obiekt został zaprojektowany przez prestiżową paryską pracownię Gottesman-Szmelcman Architecture (architektem koncepcyjnym jest Asaf Gottesman).