Tag mieszkanie na wynajem

Jak już wspominaliśmy nie raz i nie dwa, mamy spore doświadczenie w przygotowywaniu mieszkań z budżetem w kategorii „za rozsądną cenę”. I kolejny też raz udowadniamy, że mieszkanie na wynajem może być przytulne. „Brzydkie kaczątko” można zmienić w „łabędzia”, zwiększając potencjał inwestycyjny mieszkania.

Nasza klientka kupiła zdewastowane mieszkanie w starej kamienicy, w bajecznej z turystycznego punktu widzenia lokalizacji. Podstawowym założeniem inwestycyjnym klientki było przeznaczenie na wynajem krótkoterminowy. Mimo lokalizacji przy płycie rynku głównego we Wrocławiu, naciskaliśmy by mieszkanie zaprojektować tak, by nadawało się też do wynajmu długoterminowego. Dlatego odwodziliśmy od pomysłu by zrobić z niego mieszkanie typu hostel.

Mieszkanie składało się z pokoju, oddzielnej kuchni i łazienki. Zaproponowaliśmy dwa pokoje z aneksem kuchennym w dużym pokoju. Dzięki tej zmianie udało się stworzyć sypialnię w głębi mieszkania, z dala od hałasów dochodzących z wrocławskiego rynku.

Salon wcześniej

i teraz.

 

Aneks kuchenny

Łazienka

Łazienka była prawdziwym wyzwaniem, mimo to udało się ją sensownie zagospodarować.

 

Łazienkę trzeba było trochę poszerzyć, dzięki czemu stała się bardziej funkcjonalna. Powstałą wnękę zagospodarowaliśmy na pralkę i półki, wszystko zostało zasłonięte shutters-ami pomalowanymi na kolor szary.Koryta

Korytarz wcześniej i teraz.

Korytarz jak korytarz, ma przeznaczenie funkcjonalne ale z drugiej strony to pierwsza rzecz, którą widzimy wchodząc do mieszkania. Jest ważny także w przypadku mieszkań na wynajem, w tym przypadku musi zapewnić oczywiście optymalną przepustowość. Dlatego znalazło się w nim tylko lustro i tapicerowany panel z wieszakami.

Korytarz został też obniżony, dzięki czemu zyskał bardziej przyjazne proporcje. Dzięki temu też nad podwieszonym sufitem znalazło się miejsce na położenie instalacji pod klimatyzację typu multisplit – nawiew w salonie i sypialni oddzielonych łazienką -, gdyby w przyszłości właściciel zdecydował się na jej instalację.

 

Czym się różni projektowanie mieszkań na wynajem od projektowania mieszkań do celów mieszkaniowych właścicieli?

Projektując mieszkanie na wynajem, trzeba pomyśleć o aspekcie kosztów, właściciel kupił przecież mieszkanie inwestycyjnie. Z jednej więc strony większe koszty przygotowania mieszkania, to późniejszy zwrot z inwestycji. Z drugiej strony odpowiednio przygotowane mieszkania wynajmują się po prostu szybciej, często też korzystniej. Zachowanie odpowiedniego balansu jest więc niezwykle istotne.

W przypadku mieszkań na wynajem krótkoterminowy, trzeba też myślec o bezpieczeństwie. Nie można oszczędzać na bezpieczeństwie gości. Warto zwrócić uwagę również na fakt, że niektóre portale rezerwacyjne odejmują punkty za instalacje gazową w mieszkaniu – oceniają to jako element dodatkowego ryzyka.

To tylko niektóre z aspektów koniecznych do wzięcia pod uwagę w kontekście przeznaczenia projektowanego mieszkania. Trzeba myślec o bezpieczeństwie, aspektach użytkowych, funkcjonalnych, a nawet pewnej standaryzacji gustów. Inwestując w mieszkanie nie należy go przygotowywać „jak dla siebie”. Cóż z tego, że będzie się podobało właścicielowi jeśli nie będzie dla niego pracowało dostatecznie dobrze.

I może właśnie to w projektach mieszkań na wynajem jest najważniejsze. Nauczyliśmy się tego w ciągu kilku ostatnich lat projektując tego typu mieszkania dla klientów inwestycyjnych – Rafał jest pośrednikiem obrotu nieruchomościami (w tym zakresie działamy pod marką Locativus), specjalizującym się transakcjach inwestycyjnych. Marta zaprojektowała już naprawdę wiele takich mieszkań. Przez kilka lat zajmowaliśmy się też wynajmem krótkoterminowym i był to nieoceniony czas doświadczeń, które wykorzystujemy teraz przy projektowaniu.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu krótkoterminowego i nie popełnić błędów, mogących mieć realny w pływ na rentowność inwestycji.

 

Zwykle gdy przygotowujemy mieszkanie przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego mamy ten komfort, że realizujemy projekt w systemie „pod klucz”. Przygotowaliśmy sporo takich mieszkań, niektórymi z nich zarządzamy. Dlatego oprócz doświadczeniem wykonawczym mamy też doskonały feedback, co zrobiliśmy dobrze a gdzie popełniliśmy błąd. Bo i tych nie uniknęliśmy z początku. Dużo się nauczyliśmy, wyciągnęliśmy wnioski, dlatego dzielimy się naszym doświadczeniem – co warto zrobić a czego unikać.

Remont czyli na czym nie warto oszczędzać

Niezależnie od tego czy przygotowujecie stare mieszkanie z rynku wtórnego czy zupełnie nowe, jest kilka rzeczy, na których absolutnie nie powinniście oszczędzać. Oczywiście w granicach rozsądku, w końcu to mieszkanie inwestycyjne. Mówiąc żeby nie oszczędzać, mam na myśli by nie iść po lini najtańszych ofert „marketowych”. Nie oznacza to, że namawiam do inwestowania w ekskluzywne materiały z najwyższej półki. Chodzi mi tu po prostu o dobrą, rozsądną relację jakości i ceny.

Podłogi i ściany, to rzecz fundamentalna. Po pierwsze, to co „wsadzicie w ścianę” niech tam zostanie możliwie najdłużej. Nie warto oszczędzać na elementach instalacji, czy to wodnej czy elektrycznej. Oszczędność na zwykłym zaworze wody może w przyszłości zemścić się awarią w najmniej oczekiwanym momencie. Gości trzeba będzie przenieść – czyli koszty; podłogę naprawić – znowu koszty; remont wyłączy nam mieszkanie z wynajmu na kolejne dni – to brak zysku, strata.

Podłoga, to miejsce, w którym inwestorzy najczęściej popełniają błąd. Najtańsza podłoga w apartamencie na wynajem krótkoterminowy to po prostu stracone pieniądze. Po tej podłodze będą jeździć walizki, przechodzić niezliczone ilości obcasów, szurać meble, ociekać buty, ręczniki i ubrania. Na prawdę, podłoga w mieszkaniu wynajmowanym co 2 dni innym ludziom, pracuje w zupełnie innych warunkach niż chociażby w wynajmie długoterminowym.

Ściany, to kolejny newralgiczny element. W tej kwestii mamy jednoznaczne doświadczenia i nie eksperymentujemy. Ściany trzeba na prawdę dobrze przygotować i pokryć bardzo dobrą farbą. W tym przypadku nie da się uniknąć drogiej farby. My używamy farb Teknos ale inne tej klasy też się sprawdzą. Ściany muszą być łatwe do umycia! I to nie teoretycznie ale faktycznie. Będziecie z nich zmywać wino, herbatę, kawę, otarcia po walizkach, odbite stopy i „rozciapane” klapkiem komary.

Na koniec drzwi wejściowe. One też powinny być nieco lepsze niż standard minimum. Z dwóch powodów. Po pierwsze kwestie ubezpieczeniowe oraz zabezpieczenie rzeczy gości. Po drugie, dobrze by miały odpowiednie wygłuszenie akustyczne. Goście apartamentów nie zawsze przejmują się tym, że w budynku mieszkają ludzie, normalnie żyją i mają swój rytm dnia. Wasi goście są na urlopie i basta, niech się dzieje co chce! Na drzwi warto wydać ciut więcej i mieć spokój z sąsiadami. To w dłuższej perspektywie zwróci się w formie Waszego spokoju.

Wykończenie

Przed wszystkim musi być jasno, czysto i fotogenicznie. Tak, fotogenicznie! Dane pochodzące od Booking.com – jednej z największych światowych platform pośredniczących w wynajmie apartamentów na doby – wskazują jednoznacznie, że to zdjęcia „sprzedają”. Odbyłem kiedyś rozmowę z opiekunem Booking.com dla apartamentów z całej południowej Polski. Twierdził, że średni czas, który turysta poświęca na zapoznanie się z ofertą apartamentu przed kliknięciem przycisku „rezerwuj”, to kilkanaście sekund. Nie kilkadziesiąt, kilkanaście! To czas wystarczający na obejrzeniu kilku zdjęć, maksimum dziesięciu. Z naszego doświadczenia wynika też, że ludzie absolutnie nie czytają opisów czy nawet wypunktowanych informacji. Rezerwują bo cena im odpowiada i podobają się zdjęcia. często potem są zdziwieni, że coś jest albo czegoś nie ma. Mimo, że jest to szczegółowo opisaliście mieszkanie i Wasze usługi.

Jednym słowem mieszkanie musi sprawiać wrażenie czystego, jasnego i przestrzennego. Nawet jeśli ma powierzchnie 30 m2. Kolory są dobre, owszem ale na ścianach raczej jako akcent. Pojawia się tu pewien dysonans; z jednej strony mieszkanie musi mieć wnętrze raczej uniwersalne, pod możliwie wiele gustów, z drugiej musi się wyróżnić z pośród masy innych. O tym trochę później.

Łazienka, tu nie ma co szaleć w kwestii półek i ergonomii. Powinna być zaprojektowana tak by sprawiała wrażenie sterylności. Można darować sobie szufladki i schowki, które zrobilibyśmy w mieszkaniu do zamieszkania. Ważne by było gdzie postawić szampon, mydło, szczoteczkę do zębów, kilka rolek papieru toaletowego, powiesić ręczniki. I to wszystko. W łazience można zaoszczędzić na wyposażeniu i materiałach wykończeniowych. Zastanowiłbym się natomiast nad nadmierną oszczędnością w kwestii baterii. Jeśli jest tańsza niż inne, wiedzcie, że niedługo będziecie wymieniać ja w trybie awaryjnym. Wybrałbym tu raczej najdroższą z najtańszych lub przynajmniej ze środka stawki.

Gniazdka elektryczne i włączniki światła. To w sumie banał ale kiedy będziecie raz w tygodniu jeździć dokręcać gniazdko elektryczne, zrozumiecie dlaczego tu nie warto przesadzać z oszczędnością. Z naszego doświadczenia wynika, że warto porządnie przykręcić gniazdko do puszki elektrycznej. Jeśli puszki są stare i nie mają takiej opcji, warto wymienić na nowe. Nigdy nie szalejemy z inwestycją w gniazdka i włącznika ale dbamy by dało się je porządnie zamocować. Te najtańsze ciągle się wyrywają. Doprawdy nie wiem dlaczego ludzie we własnym domu potrafią wyciągnąć wtyczkę ładowarki z gniazdka tak by go nie wyrwać, natomiast w mieszkaniu na doby to im się nie udaje. Ale tak już jest.

Wyposażenie i aranżacja

Tutaj można śmiało szukać oszczędności. Po pierwsze wasi goście spędzą tu jedną noc, może kilka dni. Na prawdę nie potrzebują szaf, półek, super wygodnych foteli. Ma to swoje plusy w kontekście aranżacji. W małym mieszkaniu da się stworzyć wrażenie przestrzeni.

Oszczędność w kwestii mebli kuchennych jest o tyle korzystna, że goście rzadko gotują. Potrzebują lodówki, będą pytać o mikrofalówkę, ucieszą się z ekspresu do kawy. Na prawdę przy decyzji o wyborze kuchni możecie ograniczyć do estetyki, która mimo wszystko jest ważna (Pamiętacie o zdjęciach?).Zadbajcie o przyzwoity osprzęt – zawiasy muszą dawać gwarancję, że nie rozpadną się po roku użytkowania. My zwykle wybieramy przyzwoitej jakości zawiasy, odbojniki i domykacze. Również te stosowane w kuchniach z IKEA są wystarczająco przyzwoite. Jeśli robicie kuchnię na zamówienie, możecie wziąć tańsze fronty ale zawiasy lepsze. Zapomnijcie o drewnianych blatach! Są fajne, ale dla tego typu mieszkań to przekleństwo. Goście nigdy nie zastanowią się czy drewniany blat w kuchni jest dobrym miejscem do odstawienia rozżarzonej patelni. Uwierzcie, nie często będą korzystać z podkładek.

Meble, to kolejny element na którym możecie oszczędzić. Nie będzie problemu jeśli wybierzecie tańsze meble. Ale sprawdźcie czy są wykonane porządnie. Jeśli na przykład nogi krzesła sprawiają wrażenie, że mogły się zaraz rozjechać pod ciężarem średnich rozmiarów osoby. Pod gościem rozjada się na pewno. 

Krzesła, najlepiej gdy kupcie takie, by były dostępne także na sztuki. Z krzesłami mieliśmy już kilka dziwnych doświadczeń. Jedno gościowi „załamało się samo”, innym razem jedno zjadł pies zostawiony w mieszkaniu. W takiej sytuacji, gdy goście wyjadą,  zostaniecie z trzema krzesłami a za trzy godziny przyjeżdżają kolejni goście w czteroosobowym składzie. Warto mieć możliwość szybkiego uzupełnieniu kompletu.

Drugi powód, dla którego zachęcam do dokonania drobnych poprawek w tanich meblach, jest boleśnie praktyczny. Otóż z zasady wzmacniamy łóżka. Uwierzcie, warto. Jeśli tego nie zrobicie, szybko przekonacie się, że był to błąd.

Sprzątanie. Dlaczego trzeba o nim myśleć podczas przygotowywania mieszkania na wynajem krótkoterminowy? Tu znowu zastosuję wyliczankę. Po pierwsze, sprzątanie to koszt. Płacicie komuś za godzinę albo robicie to sami, często pod presją czasu. Warto pomyśleć o mieszkaniu pod tym kątem. Apartamenty na wynajem powinno dać się sprzątać łatwo i szybko. Pamiętajcie też o tym, że prawie każdy Wasz gość jest „ekspertem” w dziedzinie prowadzeniu biznesu hotelowego, od którego opinii – głównie w jego ocenie – zależy wasze być albo nie być. W większości przypadków, gość zajrzy pod łóżko i w inne trudno dostępne miejsca. Więc jeśli zamówiłeś łóżko pod które można zajrzeć ale nie można dotrzeć odkurzaczem, już poległeś.

Kilka praktycznych rad

Mieszkanie nadające się na wynajem krótkoterminowy, w kontekście relacji nakładów finansowych do generowanych przychodów. To takie, w którym można przenocować przynajmniej 4 osoby.  W małym mieszkaniu pamiętaj więc by sofa mogła być też dodatkowym łóżkiem. Powinna się rozkładać i być wygodna! Goście kierują się cena i na krótki pobyt chętnie wybiorą mieszkanie z dodatkowym spaniem na rozkładanej sofie. Bo jest taniej niż w dużym z dwoma pełnymi sypialniami. Ale nie zapomną w swojej opinii, po pobycie, wypomnieć Wam, że sofa była niewygodna. Pamiętajcie o tym.

Mieszkanie musi wyróżnić się wśród setek konkurencyjnych ofert. Głównie na zdjęciach. Nie zapomnijcie o charakterystycznych elementach wystroju odróżniających je od innych. Niech to będzie kolorowy mebel, akcent kolorystyczny na ścianie lub jakiś niebanalny element dekoracyjny.

Każde mieszkanie na wynajem krótkoterminowy można urządzić lepiej lub gorzej. Nie popełniajcie jednak błędu myśląc, że jeśli zainwestujecie na prawdę dużo, to przyciągnięcie gości z wyższej półki. To działa tylko w bardzo ograniczonym zakresie. Na prawdę zamożni klienci najczęściej wybierają wielogwiazdkowe hotele. Znany jest mi przypadek na prawdę doinwestowanego apartamentu, który zarabia podobnie jak inne zwykłe. W skali zainwestowanych środków to się zwyczajnie nie opłaca.

Pamiętajcie też, że mieszkanie na wynajem krótkoterminowy nie nie może być wersją oszczędnościową. To nie wynajem długoterminowy, gdzie najemca może sobie doposażyć mieszkanie lub zaaranżować po swojemu. Apartmanet na wynajem walczy z konkurencją, bardzo liczną, musi zwrócić uwagę możliwie dużej ilości ludzi. Jest towarem w sklepie internetowym, tu decyzje podejmuje się szybo.

Pamiętajcie też, że to mieszkanie będzie na prawdę ciężko pracować. Jeśli oszczędzicie w złym miejscu, szybko się o tym dowiecie. Zapewniam, że dowiecie się o tym pierwszy dzień świąt, w niedzielę, w długi weekend. Za każdym razem, gdy obsługa konserwatorska czy specjalistyczna jest po prostu bardzo droga.

Metamorfoza małego mieszkania na wynajem. Swobodnie parafrazując słowa Cezara – znaleźliśmy, wyremontowaliśmy, urządziliśmy. Ten projekt pokazuje, że nie należy bać się inwestować w mieszkania do remontu.

 

To był fajny, kompleksowo zrealizowany projekt. Dla inwestora zainteresowanego inwestycyjnym zakupem mieszkania, z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy; znaleźliśmy mieszkanie w świetnej lokalizacji, wyremontowaliśmy, wyposażyliśmy i zaaranżowaliśmy. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 39 m2 oddajemy przygotowane pod klucz. Mogą w nim, na dwóch podwójnych łózkach, wygodnie nocować 4 osoby.

Przygotowanie mieszkania do wynajmu dla turystów, przebywających w mieszkaniu średnio 2 dni, ma swoja specyfikę. No i bardzo trzeba liczyć koszty ale można powiedzieć, że mamy w tym już sporą wprawę. Przygotowaliśmy już kilka takich mieszkań.

 

Pokój główny – salonu i sypialnia w jednym

 

Mieszkanie było ciemne, brudne i bardzo zniszczone. „Prosiło” o remont dokładnie wszystkiego. Sprzedającemu zależało na czasie, więc zostawił je tak jak było. Z pozostawionych rzeczy wykorzystaliśmy fajne lustro i kolorowy obraz. Obie rzeczy powisieliśmy w bardziej do tego nadających się miejscach.

Wcześniej

 

Teraz

 

Położyliśmy gładzie na ścianach (przy okazji spadł tynk z sufitu, co było nieprzewidzianym wydatkiem), pomalowaliśmy, wymieniliśmy podłogę na panele winylowe doskonale sprawdzające się w mieszkaniach na wynajem, założyliśmy nowe listwy przypodłogowe. Pozostawiliśmy okna – odświeżając je trochę – bo są klimatyczne, dodają wnętrzu charakteru. No i ich wymiana poważnie nadszarpnęłaby budżet.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

Mieszkanie zyskało na optycznej przestronności i wyraźnie podniósł się standard. Jak widać na poniższych zdjęciach, zostawiliśmy zastane drzwi wewnętrzne. trochę je podreperowaliśmy i pomalowaliśmy na biało. Łącznie z paskudnymi przeszkleniami w ornamencie „kora brzozy” w miodowym kolorze.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

Wymieniliśmy oczywiście wszystkie lampy. O tym jak tanio zrobić „Lampę pająka” widoczną na zdjęciu powyżej pisaliśmy już wcześniej. To również jest sposób na oszczędzenie kilkuset złotych. Tak, na prawdę chodzi o parę stówek!

 

 

 

Komoda pod telewizor to przeróbka ikeowskiego regału Kallax – pisaliśmy o tym tutaj.

 

Mały pokój – sypialnia

 

Drugi, mały pokój, pierwotnie był kuchnią. Zmiany funkcji pomieszczenia dokonano po II wojnie światowej. Zostawiliśmy ten układ bo jest rozsądny, w kontekście docelowego przeznaczenia mieszkania.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

 

 

W pokoju zostawiliśmy wygodne, rozkładane łóżko i wieszak na ubrania z miejscem na walizkę.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

 

Kuchnia i korytarz

 

Kuchnia przejściowa urządzona w korytarzu. W takich mieszkaniach kuchnie wykorzystywane są sporadycznie i w ograniczonym zakresie. Postawiliśmy na niezbędne minimum, ale zrobiliśmy też dodatkowe szafki na przeciwległej ścianie.

 

Wcześniej

 

Teraz

 

 

 

Korytarz w tym mieszkaniu jest długi, wynika to z układu mieszkania z łazienką po środku. Był ciemny i ponury, dodatkowo zastawiony rzędem szafek. Zmieniliśmy podłogę na jaśniejszą, panele układając w poprzek by optycznie poszerzyć i skrócić korytarz.

Wcześniej

 

Teraz

 

Lampę wiszącą w kuchni zrobiliśmy z koszyka na owoce kupionego w promocji w markecie. Jak ją zrobiliśmy lampę z koszyka na owoce pisali już wcześniej.

 

 

W płytkiej wnęce korytarza znalazło się jeszcze miejsce na wieszak na okrycia wierzchnie.

 

Łazienka

 

Zastana łazienka to był obraz wywołujący rozpacz. Malutka – tego nie da się zmienić, zniszczona z „regipsową fantazją” na ścianach w formie półek, półeczek uskoków.

Wanna wielkości balii do prania nie miała żadnego sensu a miejsca i tak było bardzo mało. Postawiliśmy prysznic, z trudem zresztą zmieszczony z zachowaniem rozsądnej odległości od WC.

Wcześniej

 

 

w tak zwanym „międzyczasie”

 

Teraz

 

 

 

Wcześniej

 

Teraz

 

Podsumowując

Znaleźliśmy dla inwestora okazyjną ofertę sprzedaży mieszkania w ścisłym centrum Wrocławia, w obszarze zainteresowania licznie odwiedzających Wrocław turystów. Wyremontowaliśmy i wyposażyliśmy zgodnie z wymogami przygotowania mieszkania dla wynajmujących na kilka dni. Optymalnie wykorzystaliśmy budżet, który mieliśmy do dyspozycji.

Przed oddaniem mieszkania, po zakończeniu naszych prac, poprosiliśmy licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomości o jego ocenę wartości rynkowej mieszkania. Na poziom wyceny wpłynęło podniesienie wartości mieszkania po remoncie oraz stały we Wrocławiu wzrost wartości nieruchomości. Pozostawiając w tajemnicy kwoty, które inwestor wydał na tę nieruchomość. Z oceny wartości rynkowej wynika, że wartość nieruchomości po jej metamorfozie wzrosła o 25%. To doskonały wynik. Odliczając koszty projektu, remontu i wyposażenia pod klucz, uwzględniając fakt, że inwestor odwiedził Wrocław tylko raz, by podpisać umowę kupna; gdyby zrezygnował z wynajmu i postanowił je zaraz sprzedać, mógłby zarobić na tej operacji przeszło 20 tys. zł.

Sądzimy, że to była dobra inwestycja.

I jeszcze przy okazji. Zdjęcia robiliśmy telefonem więc czasami jest problem ze światłem. Jeśli chcielibyście zobaczyć mieszkanie na własne oczy, spędzając przy okazji przyjemne chwile we wspaniałym Wrocławiu. Zapraszamy na Locativus.com

O tym, że meble drewniane podaje się renowacji wiedzą albo domyślają się wszyscy. Pamiętajcie, że meble z laminowanej płyty meblowej też można poddać renowacji. Wystarczy użyć farby do mebli dostępnej w każdym markecie budowlanym.

 

Tak się złożyło, że w nowo zakupionym (na rynku wtórnym) mieszkaniu, które dostało się „w nasze ręce”, wśród kilku pozostawionych mebli znalazły się też trzy komody. Myły raczej zdewastowane niż podniszczone. Głównie w kontekście konstrukcyjnym – elementy korpusów były pęknięte tu i ówdzie. W okleinie górnych blatów odparzenia – ślady po gorących garnkach. (Na komodach w pokoju ślady po gorącej patelni. Dziwne prawda?).

 

 

W mieszkaniu zostały w sumie trzy komody: dwie w formie „słupków” i jedna „klasyczna” w proporcjach. ( W tym mieszkaniu zostało też łóżko, które odrestaurowaliśmy i lekko podniszczone lustro – też je odratowaliśmy.)

 

 

Wyjęliśmy szuflady, naprawiliśmy elementy konstrukcyjne za pomocą wzmacniających blaszek. Następnie papierem o drobnej ziarnistości przetarliśmy powierzchnię laminatu, by farba lepiej się trzymała.

 

 

Szuflady pomalowaliśmy w różnych kolorach, teraz można się nimi bawić – układając w dowolnych konfiguracjach.

 

 

Blaty – były najbardziej zniszczone – pomalowaliśmy na szaro.

 

 

I renowacja skończona. Komody wyszły świetnie. Miały wylądować na śmietniku a wystarczyło w zasadzie je tylko pomalować.

Niezmiennie zadziwia mnie zjawisko, nie boję się tego słowa, tandeciarstwa niektórych właścicieli mieszkań na wynajem. Zjawisko to jest o tyle interesujące, że inwestując w takie mieszkanie właściciel liczy na możliwi duży i stały zysk. Powinien tym samym być zainteresowany niezbędną odrobiną wysiłku by był możliwie największy.

Jest dla mnie rzeczą oczywistą, że przygotowując mieszkanie do wynajmu, jak w każdym innym działaniu biznesowym należy optymalizować koszty. Nikt, kto potrafi liczyć, nie zainwestuje w wyposażenie małego mieszkanka w ekskluzywne meble czy sprzęty z najwyższej półki. Wyłączając oczywiście przypadki nieprawdopodobnie drogich lokalizacji gwarantujących wynajem dużo powyżej rynkowej średniej. Nie potrafię jednak zrozumieć, gdy inwestor liczący na długoterminowego, stałego i stabilnego finansowo najemcę, urządza je w sposób tandetny, ledwie trzymającymi się kupy sprzętami. I tu pojawia się stwierdzenie – Muszę liczyć koszty.

Nic bardziej mylnego! Tanio nie musi oznaczać źle. Mała, minimalistyczna kuchnia wcale nie musi być brzydka i tandetna. A oszczędność powinna oznaczać, że mebli nie trzeba będzie wymieniać wraz z każdym kolejnym najemcą.

 

 

Nawet niedrogi blat kuchenny może wyglądać ładnie, a kuchnia nie musi być tylko sztampowym zestawieniem szafek. Można „zagrać szufladami i innymi elementami wykończenia. Nie naruszając reżimu budżetu.

 

 

Wyposażając małe mieszkanie nie musimy planować wielkiej operacji logistycznej. Dla przykładu, zaopatrując się w którejś z sieciówek wnętrzarskich możemy spojrzeć na wyposażenie całościowo i tak dobrać wyposażenie by tworzyło w miarę spójną całość.

 

 

Pracując dla naszych klientów – inwestorów, mówimy, że rynek nieruchomości na wynajem to swego rodzaju konkurs. Otrzymuje się w nim noty za lokalizację, wygląd i cenę. Na notę za cenę składa się tez ocena za dwie pierwsze kategorie. Gdy słyszymy o ograniczonym budżecie, mówimy – OK. rozumiemy zrobimy to oszczędnie ale z pomysłem, w końcu chcesz, żeby mieszkanie dobrze się wynajmowało. Będzie oszczędnie ale nie może być odstraszająco.

Wynajmujący nie może odnieść wrażenia, że jeśli się zdecyduje będzie się męczył w mieszkaniu przez cały czas najmu.

 

 

Sprawdzą się najprostsze rozwiązania jeśli tylko dadzą najemcy szansę by poczuł się we wnętrzu dobrze. Niewielka łazienka, urządzona niewielkim kosztem? To nie problem ale postarajmy się by nie była odrażająca.

 

 

Czasami lepiej jest zbudować kabinę prysznicową niż zdecydować się na zakup czegoś, co zaraz się rozpadnie i przysporzy dodatkowych problemów.

 

 

Reasumując. Nawet niewielki budżet nie jest tak na prawdę poważnym problemem. Nie mniej jednak, nie należy spodziewać się dobrych, stabilnych przychodów z najmu jeśli nie włoży się w przygotowanie mieszkania najmniejszego wysiłku. Najprościej rzecz ujmując, przygotowanie mieszkania do wynajmu to swoista gra z rynkową rzeczywistością. Dobrze jest nie przeinwestować ale fatalnym błędem jest też niedoinwestowanie. To się zwyczajnie nie opłaca w ostatecznym rozrachunku.

Łóżko, którego nie chciało się wyrzucić poprzedniemu właścicielowi mieszkani, zarabia dla nowego właściciela. Tak oszczędza się pieniądze.

 

Widzieliśmy to już wiele razy, obsługując inwestycje w nieruchomości. Tak było i tym razem. Realizowaliśmy projekt inwestycyjny –  mieszkanie na wynajem krótkoterminowy. Sprzedający zostawił w mieszkaniu meble, jego zdaniem nie nadające się już do niczego. Po prostu nie chciało mu się ich wyrzucić więc zostawił je w mieszkaniu. Wśród nich było drewniane łóżko sosnowe. Mocno już pożółkłe, ze złamanym szczeblem stelaża pod materac.

 

 

Naszym zdaniem było całkiem przyzwoite, w więc postanowiliśmy je odzyskać. Oszczędzając przy tym trochę pieniędzy na zakupie nowego.

Łóżko nawet na chwilę nie opuściło mieszkania. Niezbędne prace przeprowadziliśmy po prostu na balkonie.

 

 

Oczyściliśmy je ze starego lakieru, wzmocniliśmy na łączeniach by było bardziej wytrzymałe – przydaje się to w mieszkaniach na krótki termin; oszczędza obsłudze zmartwień w krótkim czasie jaki ma na przygotowania mieszkania pomiędzy jednymi a drugimi gośćmi.

 

 

 

Następnie pomalowaliśmy je po prostu białą farbą, naprawiliśmy złamany szczebel. I był gotowe. Służy już drugi rok i zarabia dla inwestora nie gorzej niż robiłoby to nowe.

 

 

 

Na prawdę nie wszystko trzeba wyrzucać. Czasami wystarczy papier ścierny, wałek i trochę farby i mebel jest jak nowy.

Nasze zadanie: przygotować duże – 74 m2 – mieszkanie do wynajmu krótkoterminowego. Zakres prac: remont w oparciu o wcześniejsze konsultacje, wystrój wnętrza – przygotowanie pod klucz.

Inwestor dotychczas wynajmowała swoje mieszkanie studentom. Mieszkanie uległo znacznemu zużyciu, przy okazji koniecznego remontu postanowiła zmienić przeznaczenie. Ponieważ inwestorka nie mieszka we Wrocławiu zleciła nam przeprowadzenie wszystkich prac związanych z zaplanowaniem prac, przeprowadzeniem remontu i przygotowaniem mieszkania pod klucz.

Mieszkanie jest przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego, jako bezpieczniejszego w świetle aktualnie obowiązujących przepisów. Ten typ wynajmu wymaga przygotowania mieszkania w sposób uwzględniający specyfikę najmu krótkoterminowego i jego obsługi. Mamy duże doświadczenie w przygotowywaniu tego typu mieszkań. Mieszkanie zaplanowane jest do obsługi gości w ilości 4-8 osób.

W mieszkaniu wymieniliśmy wszystkie okna, położyliśmy gładzie na ścianach i sufitach, zmieniliśmy lakier na podłodze, położyliśmy nową podłogę i kafle w toalecie. Remont kuchni wymagał skucia starych kafli. W zamian położyliśmy farbę lateksową odporną na ścieranie i zmywanie. Wyremontowaliśmy też oba balkony, będą cieszyły gości przebywających w mieszkaniu od wiosny do później jesieni. Oba balkony to w zasadzie loggie, najbardziej sprawdzające się w naszym klimacie. Zawsze uważamy, że podczas remontu należy pilnować kosztów.  Nadające się do tego meble pozostawiliśmy, część mebli po prostu odrestaurowano część. Wymieniliśmy meble w kuchni, gdyż poprzednie już się nie nadawały. Dokupiliśmy łóżka i sofy.

Duży pokój – wcześniej ….

 

… obecnie główna sypialnia

Oprócz położenia gładzi i zmiany kolorów, koniecznie było zdarcie starego lakieru – łuszczył się w niektórych miejscach – i położenie nowego. Odzyskano naturalny jasny kolor podłogi z desek sosnowych.

 

Średni pokój

przed

 

i po

Pokój będzie teraz pełnił funkcję pokoju telewizyjnego z rozkładaną sofą. Zapewniając dodatkowe 1-2 miejsca noclegowe. W pokoju znajduje się wyjście na drugi balkon. Aby zachować funkcję przechodnią, uwzględniając specyfikę hotelowego przeznaczenia mieszkania ilośc mebli została ograniczona do niezbędnego minimum funkcjonalnego.

Mały pokój

Wcześniej w tym malutkim pokoju znajdował się narożnik, służąc w zasadzie wyłącznie jako łóżko.  Ponieważ narożnik był w dobrym stanie, wymagał jedynie prania. Został przeniesiony do głównej sypialni gdzie może posłużyć jako dodatkowe łóżko.

Po zmianie. Wstawiono proste łózko regulowane, zapewniające komfortowy sen jednej lub dwóm osobą.

 

W całym mieszkaniu bez zasadniczych zmian pozostawiono jedynie łazienkę, która wymagała jedynie gruntownego czyszczenia i wymiany uszczelek w kabinie prysznicowej oraz silikonów przy uszczelnieniach białego montażu. Zupełnie natomiast została zmieniona toaleta.

Przed

 

i po

 

 

W kuchni zachowano wcześniejszą podłogę będącą w dobrym stanie. Usunięto drzwi wejściowe i futrynę – uzyskując tym samym wrażenie większej przestrzeni. Wykończenie kuchni w wersji budżetowej. Kierowano się wymogami związanymi z przeznaczeniem mieszkania na krótkoterminowy wynajem.

 

 

Nie powinno się zapominać o balkonie

W mieszkaniu znajdują się dwa balkony, jeden od strony południowej, drugi – mniejszy od północnej. Duży balkon – pół balkon, pół loggia – został odmalowany, wymieniono posadzę i postawiono na nim stolik kawowy z krzesłami. To ważny element gdy uwzględnić fakt, że mieszkanie ma być wynajmowane głównie turystom.

W drugim mniejszym balkonie zlikwidowano przeszklenia typowe dla lat 90-tych, otwierając tę małą loggię na cichą ulicę.

Na koniec kilka scen, z frontu prac