Category Nieruchomości

Jak już wspominaliśmy nie raz i nie dwa, mamy spore doświadczenie w przygotowywaniu mieszkań z budżetem w kategorii „za rozsądną cenę”. I kolejny też raz udowadniamy, że mieszkanie na wynajem może być przytulne. „Brzydkie kaczątko” można zmienić w „łabędzia”, zwiększając potencjał inwestycyjny mieszkania.

Nasza klientka kupiła zdewastowane mieszkanie w starej kamienicy, w bajecznej z turystycznego punktu widzenia lokalizacji. Podstawowym założeniem inwestycyjnym klientki było przeznaczenie na wynajem krótkoterminowy. Mimo lokalizacji przy płycie rynku głównego we Wrocławiu, naciskaliśmy by mieszkanie zaprojektować tak, by nadawało się też do wynajmu długoterminowego. Dlatego odwodziliśmy od pomysłu by zrobić z niego mieszkanie typu hostel.

Mieszkanie składało się z pokoju, oddzielnej kuchni i łazienki. Zaproponowaliśmy dwa pokoje z aneksem kuchennym w dużym pokoju. Dzięki tej zmianie udało się stworzyć sypialnię w głębi mieszkania, z dala od hałasów dochodzących z wrocławskiego rynku.

Salon wcześniej

Salon wcześniej

i teraz.

Salon teraz

Aneks kuchenny

W tym miejscu stworzyliśmy aneks kuchenny.

Projektując aneks kuchenny zadbaliśmy o dodatkowe instalacje pozwalające w przyszłości rozbudować kuchnię na potrzeby stałego zamieszkania. Ze względów kosztowych meble w kuchni zostały okrojone do niezbędnego minimum w stosunku do pierwotnego projektu. Jednak w każdej chwili można aneks odpowiednio „doposażyć”.

Łazienka

Łazienka była prawdziwym wyzwaniem, mimo to udało się ją sensownie zagospodarować.

Łazienkę trzeba było trochę poszerzyć, dzięki czemu stała się bardziej funkcjonalna. Powstałą wnękę zagospodarowaliśmy na pralkę i półki, wszystko zostało zasłonięte shutters-ami pomalowanymi na kolor szary.Koryta

Korytarz wcześniej i teraz.

Korytarz jak korytarz, ma przeznaczenie funkcjonalne ale z drugiej strony to pierwsza rzecz, którą widzimy wchodząc do mieszkania. Jest ważny także w przypadku mieszkań na wynajem, w tym przypadku musi zapewnić oczywiście optymalną przepustowość. Dlatego znalazło się w nim tylko lustro i tapicerowany panel z wieszakami.

Korytarz został też obniżony, dzięki czemu zyskał bardziej przyjazne proporcje. Dzięki temu też nad podwieszonym sufitem znalazło się miejsce na położenie instalacji pod klimatyzację typu multisplit – nawiew w salonie i sypialni oddzielonych łazienką -, gdyby w przyszłości właściciel zdecydował się na jej instalację.

Czym się różni projektowanie mieszkań na wynajem od projektowania mieszkań do celów mieszkaniowych właścicieli?

Projektując mieszkanie na wynajem, trzeba pomyśleć o aspekcie kosztów, właściciel kupił przecież mieszkanie inwestycyjnie. Z jednej więc strony większe koszty przygotowania mieszkania, to późniejszy zwrot z inwestycji. Z drugiej strony odpowiednio przygotowane mieszkania wynajmują się po prostu szybciej, często też korzystniej. Zachowanie odpowiedniego balansu jest więc niezwykle istotne.

W przypadku mieszkań na wynajem krótkoterminowy, trzeba też myślec o bezpieczeństwie. Nie można oszczędzać na bezpieczeństwie gości. Warto zwrócić uwagę również na fakt, że niektóre portale rezerwacyjne odejmują punkty za instalacje gazową w mieszkaniu – oceniają to jako element dodatkowego ryzyka.

To tylko niektóre z aspektów koniecznych do wzięcia pod uwagę w kontekście przeznaczenia projektowanego mieszkania. Trzeba myślec o bezpieczeństwie, aspektach użytkowych, funkcjonalnych, a nawet pewnej standaryzacji gustów. Inwestując w mieszkanie nie należy go przygotowywać „jak dla siebie”. Cóż z tego, że będzie się podobało właścicielowi jeśli nie będzie dla niego pracowało dostatecznie dobrze.

I może właśnie to w projektach mieszkań na wynajem jest najważniejsze. Nauczyliśmy się tego w ciągu kilku ostatnich lat projektując tego typu mieszkania dla klientów inwestycyjnych – Rafał jest pośrednikiem obrotu nieruchomościami (w tym zakresie działamy pod marką Locativus), specjalizującym się transakcjach inwestycyjnych. Marta zaprojektowała już naprawdę wiele takich mieszkań. Przez kilka lat zajmowaliśmy się też wynajmem krótkoterminowym i był to nieoceniony czas doświadczeń, które wykorzystujemy teraz przy projektowaniu.

Home staiging to przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. W Polsce ten sposób podejścia do mieszkań przed wystawieniem oferty na rynek nieruchomości nie specjalnie się przyjął. Słusznie czy nie? My zrobiliśmy niedawno taką operację i podnieśliśmy wartość ofertową mieszkania o 30 tys. zł wydając około 3 tys. zł.

W życiu statystycznego polaka sprzedaż mieszkania nie jest czymś co przytrafia się często. Nie mniej jednak czasami przychodzi taki moment, że chce się sprzedać mieszkanie. Ostatnimi czasy, przeciętnemu „Kowalskiemu” chyba przytrafia się to częściej. I to właśnie jest moment kiedy dowiadujemy się ile nasze mieszkanie rzeczywiście jest warte. Nie myślimy przecież o tym na codzień.

Dochodzi wtedy do zderzenia naszych subiektywnych uczuć ulokowanych w mieszkaniu z obiektywnymi danymi ile mieszkanie warte jest na rynku. A ile jest warte? Oczywiście tyle ile kupujący jest w stanie za nie zapłacić. I tu pojawia się, a w zasadzie o czym później, powinien pojawić się home standing.

Na początku ustalmy co to jest home staging? Wikipedia podaje mniej więcej taką definicję: „Techniki home stagingu opierają się na marketingu. Ich zastosowanie zmienia charakter nieruchomości z „do mieszkania” na „do sprzedania”. Nieruchomość przygotowana do sprzedaży (wynajmu) staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców. Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność w skróceniu czasu sprzedaży (przeciętnie o 40%) a także w zwiększeniu realnej wartości nieruchomości. (…) Jednym z podstawowych założeń home stagingu jest działanie niskokosztowe.”

I w zasadzie to wszystko, co można by powiedzieć i czego można się dowiedzieć. Cała reszta to doświadczenie, znajomość rynku nieruchomości i rygorystyczne trzymanie się zasady odejścia od własnego gustu i przyzwyczajeń.

Pamiętaj, że kupujący nie kupuje twojego mieszkania, on kupuje swoje mieszkanie.

Zdarza się, że sprzedający wystawia mieszkanie w takim stanie w jakim z niego korzysta. Bo przecież w tym mieszkaniu się mieszka. To jeden z najwiekszych błędów sprzedających. Pomyślmy; załóżmy, że zdecydowaliśmy się kupić używane łóżko, wystawione na portalu aukcyjnym. Wiemy przecież, że ktoś w nim spał ale jeśli przyjdziemy je obejrzeć i zobaczymy że śpi w nim właśnie piec – pupil właściciela. Nie zrobi to na nas najlepszego wrażenia. Prawda? Z mieszkaniem jest dokładnie tak samo.

Zadanie jak z wnętrzarskiego programu telewizyjnego. Pomóc podjąć decyzję – ponownie pokochać stare mieszkanie dzięki metamorfozie czy kupić nowe, bardziej odpowiadające potrzebom mieszkańców. Takie zadanie postawił przed nami klient.

Skontaktował się z nami klient, który postawił przed nami zadanie. Pomoc w podjęciu decyzji remontować obecne mieszkanie czy kupić inne. Na pierwszy rzut oka nie jest to zadanie dla architekta wnętrz. Nie mniej jednak ten klient dobrze wiedział dlaczego kontaktuje się właśnie z nami.

Z jednej strony zajmujemy się projektowaniem i realizacjami pod klucz, mamy swoje dwie ekipy remontowe. Z drugiej strony, regularnie kilka razy w roku mamy okazję doradzać inwestującym na rynku wtórnym w nieruchomości. Tak więc kwestie związane z tym rynkiem we Wrocławiu, nie są nam obce.

Po pierwsze stare mieszkanie przestało być wygodne.

Nasi klienci, czteroosobowa rodzina, mieszkają w ładnym trzypokojowym mieszkaniu (63 m2), w budynku z wielkiej płyty z połowy lat osiemdziesiątych. Choć osiedle to typowe blokowisko, mieszka się im tam dobrze. I dotychczas dość wygodnie.

Lata jednak płyną i rodzina rozrosła się z trzech do czterech osób. Jeden pokój to salon, drugi to sypialnia rodziców, a w trzecim mieszka dwójka dzieci. Starsze z dzieci wchodzi właśnie w wiek nastoletni, młodsze natomiast ma 6 lat. I to zaczynają się problemy ze wspólnym pokojem.

Remontować i dostosować obecne mieszkanie do nowych potrzeb?

Klienci nie mogą podjąć jednoznacznej decyzji. Remontować obecne czy sprzedać, wesprzeć się kredytem i kupić większe. Decyzję utrudnia im fakt, że bardzo chcą pozostać w tej okolicy. Lubia ją a ich dzieci chodzą do pobliskich szkół. Nie biorą pod uwagę przenosin.

Poprosili więc nas o pomoc. Na tym etapie nie chodziło o zaprojektowanie wnętrz ale raczej o ocenę co możliwości zmiany układu mieszkania. Tak by spełniało założenia – odrębny pokój dla każdego dziecka i dla rodziców. Oraz ocenę kosztów takiej metamorfozy.

Zaproponowaliśmy dwa rozwiązania.

Koncepcja (1) zmiany układu funkcjonalnego mieszkania. Trzy sypialnie i salon z aneksem kuchennym /Archnet

Koncepcja (2) zmiany układu funkcjonalnego mieszkania. Trzy sypialnie, salon i oddzielna kuchnia /Archnet

Kupić inne mieszkanie spełniające nowe wymagania.

Drugim wyjściem z sytuacji, w której znaleźli się nasi klienci, jest zakup innego większego mieszkania. Trudność polega na tym, że w tej okolicy praktycznie nie ma nowych inwestycji. W grę wchodzi głównie rynek wtórny, co oznacza remont. Zresztą nawet gdyby były nowe mieszkania i tak trzeba je wykończyć, urządzić.

I tu pojawia się, odwieczny chyba problem. Mąż najchętniej nie ruszałby się ze starego mieszkania, w głowie żony wykiełkowała juz myśl o zmianie mieszkania.

Dlatego też klienci poprosili nas o zbadanie kwestii kosztów remontu, oszacowanie w jakiej cenie mogliby sfinalizować transakcję sprzedaży starego i zakupu nowego mieszkania.

Do usług, przeanalizowaliśmy ceny transakcyjne w okolicy, zrobiliśmy prognozę kosztów remontu. Do usług. Nie mniej decyzja leży po stronie klientów i ich zdolności kredytowej. W pewnym tez stopniu zależy od tego kto ma większą siłę przebicia – żona czy mąż, ale to już inna kwestia.

Jesteśmy ciekawi jaką decyzję podejmą.

Gotowiec inwestycyjny, to hasło, na które szybko trafi każdy zainteresowany rozpoczęciem przygody z inwestowaniem w nieruchomości na wynajem. Zakup takiego mieszkania to biznes jak kaczuszka – z pewnością wygląda przyjemnie, ale ma krótkie nóżki i mustangiem nie będzie.

Co to właściwie jest „gotowiec inwestycyjny”? Pośród szybko rosnącej w ostanim czasie rzeszy inwestorów w nieruchomości na wynajem, a konkretnie inwestujących w mieszkania na wynajem, jest grupa taka trochę sekciarska. W każdym razie mnie tak się kojarzy, o czym trochę później. To ludzie przygotowujący tzw. gotowce inwestycyjne.

Gotowiec inwestycyjny, najprościej mówiąc sprowadza się do tego, że ktoś znalazł mieszkanie poniżej ceny rynkowej czy też kupił je na licytacji komorniczej. Podzielił na możliwie dużo malutkich pokoików, wyremontował, zwykle możliwie najmniejszym nakładem kosztów, i teraz je sprzedaje jako gotowiec inwestycyjny. Czyli szuka inwestora, który chce kupić takie mieszkanie i wynajmować je na pokoje. Te pokoje to na prawdę są maleństwa. Oto przykład na to, że w 55,5 m2 mieszkaniu da się zrobić 5 pokoi!

Przykład projektu przebudowy mieszkania 55 m2 by miało 5 pokoi / źródło: facebook

Pokoje w takim mieszkaniu nie dają zbyt wiele przestrzeni najemcą, ale nie oto chodzi w tym biznesie. Tu chodzi o to by wyciągnąć z najmu możliwe najwięcej. W dużych miastach, za wynajem takiego pokoju można wziąć 700 – 1000 zł (plus opłaty). W zależności od miasta ceny mogą być różne ale ceny zakupu też się różnią.

Pokoje o takich rozmiarach oferują przestrzeń do spania plus biurko. W mieszkaniu najczęściej rezygnuje się z kuchni, urządzając aneks gdzieś w korytarzu, jedna łazienka toaleta. I to wszystko dla 5 obcych sobie osób. Z cała pewnością da się na tym zarobić lepiej niż na wynajmie „standardowego” mieszkania o powierzchni 55 m2.

I tu zaczyna się „kaczuszka”

Gdy policzyć ROI (ang. return on investment, zwrot z inwestycji)  czyli w uproszczeniu, czas po jakim odzyskamy zainwestowane pieniądze. Biznes wydaje się dobry, ale w mojej ocenie głównie dla tego kto sprzedaje tak przygotowane mieszkanie.

Choć od lat obsługujemy inwestycje w nieruchomości na wynajem, nie podejmujemy się tego typu inwestycji. Uważamy, że temat na dłuższą metę jest po prostu śliski. W przypadku kogoś, kto kupił takie mieszkanie z zamiarem wynajmu, ten biznes może mieć krótkie nóżki. Jak kaczuszka właśnie.

Co raz częściej zdarzają się kontrole Inspektora Nadzoru Budowlanego, z zarzutem zmiany sposobu użytkowania mieszkania na niezgodny z jego przeznaczeniem. W najlepszym przypadku to tylko upierdliwość, jednak w najgorszym Inspektor może nakazać przywrócenie mieszkania do stanu pierwotnego. I tu zaczynaja się kłopoty.

Jeszcze inna rzeczą jest faktyczny wpływ takiego użytkowania mieszkania tempo i stopień jego zużycia. Ludzie, którzy przygotowują takie mieszkania, z zamiarem szybkiego zakończenia remontu i sprzedaży. Zmieniają mieszkanie w „mini hotel” ale nie uwzględniają jego zwiększonego zużycia. Ich biznes to tanio kupić i wyremontować a sprzedać jak najdrożej. To oczywiste, że nie zastanawiają się nad jakością i przeznaczeniem użytych materiałów.

To na inwestora finalnie spadną częste naprawy instalacji, podłóg, itp. Zaangażowanie w takie mieszkanie, w utrzymanie jego stanu będzie znacznie większe niż gdyby od początku do samego końca robili to dla siebie.

Więc czy warto? Oceńcie sami. Choć liczby w Excelu mogą wychodzić atrakcyjnie, to sytuacja ta może szybko się zmienić. A jeśli się już zdecydujecie, to trzymajcie umiar i wkalkulujcie ryzyko. W moim przekonani, to kwestia maksymalnie 2 lat, gdy przepisy w tej kwestii poważnie ulegną zmianie a kontrole staną się nagminne.

Przygotowujący gotowce inwestycyjne to tacy trochę sekciarze

Na koniec wytłumaczę się z mojej oceny. Obsługujemy inwestorów więc musze być na bierząco z  tym co dzieje się na rynku. Dlatego też obserwuję różne grupy tematyczne na FB. Gdy widzę co nakręca grupy „gotowców inwestycyjnych”, trudno mi pozbyć się wrażenia, że to trochę rynek sam dla siebie. Już to kiedyś widziałem, w środowisku Start-Upowym było tak samo (i pewnie nadal jest) . Widząc to wtedy (wiele lat temu) również odnosiłem wrażenie, że najlepiej na tym wszystkim wychodzą ci, którzy opowiadają innym jak najlepiej zrobić Start-Up. Targi, zjazdy, szkolenia, spotkania otwarte i zamknięte – to cały przemysł bez którego prawdziwy Start Upowiec żyć nie może.

Podobnie jest ze środowiskiem rentierów, niezależnych finansowo, wolnych finansowo – bo tak najcześciej nazywają siebie zajmujący wszelkiej maści eksperci od gotowców. Są pewnego rodzaju guru, w każdym razie na takich się kreują. Czasami bywa to wręcz groteskowe. Maja tajemną wiedzę, chętnie się nią podzielą jeśli tylko uda im się zadziwić Cię wystarczająco byś zechciał zapłacić za spotkania z nimi.

Nie chce mi się więcej pisać na ten temat, niech wypowie się za mnie post jednego z specjalistów z tej branży, znaleziony na facebookowej grupie.

źródło: facebook

Teczka od notariusza i kierownica Mustanga potwierdzają moje kompetencje. Ja tak interpretuję ten post promujący szkolenie. A wy? Nie podważam kompetencji szkoleniowca ale sposób komunikacji kojarzy mi się z jakimś network marketingiem albo takim właśnie trochę sekciarskim sposobem działania.

Kolejny eksperta na jednej z takich grup – „… łatwiej znaleźć środki finansowe na inwestycję niż trzeźwią ekipę budowlaną„. Na prawdę? To kogo oni zatrudniają do remontów, raczej nie szukają wśród profesjonalnych budowlańców.

Zgodnie z deklaracją rządu już w maju ma się pojawić nowy projekt ustawy o REIT-ach, czyli funduszach nieruchomościowych, w które inwestować można nawet niewielkie kwoty, partycypując w ogromnych inwestycjach. Zdaniem szefowej Griffin Premium RE, spółki, która już działa w tej formule, uregulowanie prawne działalności REIT-ów zwiększy zainteresowanie obywateli inwestowaniem na rynku nieruchomości. Zwłaszcza że będzie ich na nie stać.

– Dzisiaj toczy się debata społeczna na temat wprowadzenia REIT-u w Polsce, trwają też prace związane z legislacją REIT-ową. My już dzisiaj działamy w formule REIT-owej, więc mocno kibicujemy tej ustawie – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Dorota Wysokińska-Kuzdra, prezes zarządu spółki Griffin Premium RE. – Jeśli ona będzie wprowadzona w kształcie odpowiednim dla naszego biznesu i korzystnym dla naszych akcjonariuszy, to na pewno zechcemy się przekształcić w spółkę prawa polskiego REIT-owego. Niemniej już dzisiaj działamy jak REIT, czyli zarządzamy nieruchomościami tak, żeby przynosiły długoletni dochód i wszystkie środki wypracowane będziemy wypłacać w formie dywidendy.

REIT to skrót od angielskiego „real estate investment trust”. To rodzaj funduszu nieruchomości inwestującego w duże projekty takie jak centra handlowe czy biurowce, a także w nieruchomości mieszkaniowe. Przeważnie są notowane na giełdach. Raz w roku wypłacają swoim udziałowcom dywidendę i przeznaczają na nią zdecydowaną większość wypracowanych środków. Dopiero w momencie wypłaty podlega ona opodatkowaniu. Żeby kupić swoją „cegiełkę” w takim funduszu, wystarczą niewielkie środki, a nie jak zazwyczaj na rynku nieruchomości kwoty idące w setki tysięcy czy miliony złotych.

– Kibicujemy rozwojowi legislacji REIT-owej, bo uważamy, że to będzie bardzo duży bodziec do dalszego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, a także rynku kapitałowego w Polsce i myślę, że zwiększy też świadomość społeczną związaną z oszczędzaniem i długoletnim inwestowaniem nastawionym na stabilne, ale przewidywalne zyski – prognozuje Wysokińska-Kuzdra.

Pierwszy projekt ustawy Ministerstwo Finansów przedstawiło jesienią. Zgodnie z jego założeniami kapitał zakładowy funduszu musiałby wynosić co najmniej 60 mln zł, a 90 proc. zysków miałoby być wypłacane tytułem dywidendy. Po krytycznych uwagach środowiska postanowiło jednak go zrewidować, a nowy projekt zapowiadany jest jeszcze na maj. Wiadomo np., że ma dopuszczać inwestowanie w mieszkania na wynajem.

– Rynek nieruchomości komercyjnych to jest rynek dużych liczb, wartość przeciętnej nieruchomości to są dziesiątki, setki nawet milionów euro, co jest z definicji wyzwaniem dla inwestora indywidualnego, ale niekiedy nawet dla inwestora instytucjonalnego –mówi prezes Griffin Premium RE, kwietniowego debiutanta na warszawskim parkiecie. – Żeby zainwestować w akcje Griffin Premium RE w ramach ofert publicznych, wystarczyło 130 zł, więc mając 130 zł, można było się stać w jakimś kawałku właścicielem którejś z naszych nieruchomości – Hali Koszyki, Centrum Biurowego Lubicz, Green Horizon w Łodzi czy dowolnej innej. Oczywiście teraz po debiucie to pewnie wystarczy nawet jedną akcję kupić, więc ta bariera wejścia w ogóle jest zniwelowana.

Griffin Premium RE ma 9 nieruchomości biurowych w pięciu miastach Polski, których wartość przekracza 2,2 mld zł. Wśród nich są cztery biurowce w Warszawie oraz niedawno oddana do użytku Hala Koszyki o funkcji handlowej i biurowej, biurowce w Łodzi i Krakowie oraz obiekty biurowo-handlowe we Wrocławiu i Katowicach.

Z emisji nowych spółka akcji pozyskała 28 mln euro netto na powiększenie portfela nieruchomości. W planach na najbliższe 1,5 roku – 2 lata jest zakup budynku biurowego West Link we Wrocławiu za 18 mln euro oraz 25 proc. trzech inwestycji w Warszawie (dwa etapy Beethovena Business Park na Mokotowie oraz mieszkaniowa inwestycja na bliskiej Woli – Browary Warszawskie) z opcją pierwokupu pozostałych udziałów po wybudowaniu obiektów. Na ten cel przeznaczone zostanie pozostałe 10 mln euro pozyskane z emisji.

– West Link będziemy finalizować na początku przyszłego roku, wtedy będzie wybudowany, te trzy projekty warszawskie są teraz na początku budowy, więc będą gotowe na koniec 2018 roku lub w połowie 2019 roku. Tymi środkami z emisji zapewniamy rozwój portfela o dodatkowe 171 mln euro – tłumaczy Wysokińska-Kuzdra. – Pierwsza dywidenda za trzy kwartały 2017 roku będzie wypłacona w 2018 roku, natomiast kolejne dywidendy będą już wypłacane w 2019 roku za 2018 rok itd.

Jak zapewnia, roczna stopa zwrotu dla inwestorów powinna wynieść około 6,5 proc., co jest wynikiem znacząco lepszym od np. lokaty bankowej.

Renowacja starego domu / fot.: designrulz.com

Inwestycje w kamienice, zwłaszcza położone w ścisłych centrach miast, przy głównych, reprezentacyjnych ulicach stają się coraz popularniejsze. Ze względu na położenie nadają się na wynajem czy przestrzenie komercyjne. Po rewitalizacji wartość budynku może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. Zakup budynku może jednak być ryzykowny. Oprócz wyłożenia pokaźnej sumy na remont, problematyczna może się okazać skomplikowana struktura własnościowa czy wpisanie na listę zabytków, które niekiedy uniemożliwiają przeprowadzenie prac remontowych.

– Bardzo dobrze położone kamienice w centrach miast są idealne na wynajem. Obecnie stopa zwrotu z wynajmu jest znacznie wyższa niż w przypadku instrumentów oszczędnościowych, jak lokaty czy obligacje, dlatego nieruchomości pod wynajem cieszą się dużą popularnością. Często pierzeje kamienic położone są w zwartej śródmiejskiej zabudowie, w bardzo dobrej lokalizacji i idealnie nadają się nie tylko na przestrzenie komercyjne typu biura, hotele, siedziby firm. Potencjał tych nieruchomości jest więc bardzo duży – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu z Grupy WGN.

Przedwojenne kamienice coraz częściej przyciągają inwestorów. Mogą przynieść duży zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach, w centralnych dzielnicach. Pod względem liczby starych kamienic w Polsce przoduje Wrocław (ok. 3 tys. kamienic według portalu Komercja24.pl).

Inwestorzy często kupują mieszkania w kamienicach do remontu. Cena jest zazwyczaj niższa niż za średnie lokale w danej lokalizacji, a po remoncie wartość znacząco rośnie.

– Biorąc pod uwagę, że nieruchomość znacznie zyskuje na wartości po wyremontowaniu, może być to bardzo dobra inwestycja. To wzrost wartości nawet o kilkadziesiąt procent, oczywiście przy trafnym wyborze nieruchomości – wskazuje ekspert.

Stare kamienice mają nieocenioną wartość historyczną i niebanalną architekturę. Wysokie mieszkania pozwalają na zwiększenie powierzchni lokalu. Najważniejsza jest jednak dobra lokalizacja.

Marcin Moneta Grupa WGN

– To wszystko sprawia, że zabytkowa, historyczna kamienica po wyremontowaniu nabiera zupełnie nowego, prestiżowego charakteru i staje się bardzo atrakcyjną nieruchomością zarówno dla indywidualnych klientów, jak i dla firm oraz deweloperów –tłumaczy Moneta.

Z danych WGN wynika, że obecnie wynajem apartamentu zapewnia zwrot z inwestycji na poziomie średnio 5,5–7 proc. rocznie, to kilkukrotnie więcej niż zysk z przeciętnej lokaty bankowej. Lokale w zrewitalizowanych starych kamienicach mogą przynieść znacznie większy zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach przy prestiżowych ulicach. Taka inwestycja wymaga jednak dużej sumy pieniędzy. Z danych WGN wynika, że w mniejszych miastach za kamienicę ok. 600–700 mkw. do remontu trzeba zapłacić blisko 2 mln zł. W największych miastach już kilkanaście milionów złotych.

– Mieszkania, które są wyremontowane na wysoki standard pod apartamenty, znacznie zyskują na wartości. Ceny w centralnych lokalizacjach, na przykład w Warszawie, potrafią przekraczać 10–13 tys. zł za metr kwadratowy. Również w centrach Wrocławia i Krakowa ceny są znacznie podwyższone, w granicach 8-9 tys. zł za metr kwadratowy. Na wrocławskim rynku cena będzie sięgała kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. – wymienia Marcin Moneta.

Jak przekonuje, zakup starej kamienicy może się jednak okazać nietrafioną inwestycją ze względu na koszty. Dużo zależy od standardu zakupionego budynku – koszty renowacji mogą bowiem kilkukrotnie przekroczyć cenę zakupu.

– Minusem inwestowania w kamienicę może być konieczność wyłożenia dużych pieniędzy na remont zarówno mieszkania, jak i budynku. Często budynki są w bardzo zły stan techniczny. Z tego powodu, decydując się na taką nieruchomość, trzeba zapoznać się bardzo dokładnie z jej stanem technicznym, nakładami koniecznymi do remontów, z wysokością funduszu remontowego – podkreśla ekspert.

Warto sprawdzić, czy jest zainstalowane ogrzewanie, jaki jest stan instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych. Dodatkowo kamienice są często wpisane na listę zabytków i pozostają pod opieką konserwatora zabytków. W takim przypadku potrzebna jest jego zgoda na wszelkie prace remontowe. Jak przypomina Moneta, problematyczne mogą się okazać kwestie własnościowe.

– Na pewno trzeba zwrócić uwagę na ochronę konserwatorską i na to, na ile współmieszkańcy są gotowi ponosić koszty remontu budynku. Nie zawsze jest to oczywiste – mówi Marcin Moneta.

Państwa europejskie w większości dobrze poradziły sobie z kryzysem w latach 2007–2009. Na ich tle Polska wypada jednak fenomenalnie. Zarówno IV kwartał, jak i cały rok 2016 był u nas rekordowy, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych nieruchomości. Od października do grudnia sprzedano ponad 18,1 tys. lokali, o 25% więcej niż w kwartale poprzednim. Natomiast w całym 2016 r. w sześciu największych miastach sprzedano prawie 62 tys. mieszkań – o 20% więcej niż w roku 2015.

Według raportu REAS, IV kwartał 2016 r. był bezkonkurencyjny w historii rynku deweloperskiego w Polsce. Sprzedaż w sześciu aglomeracjach o największej skali – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – przekroczyła 18 tys. lokali. Jest to o ponad 25% więcej w porównaniu z poprzednim kwartałem i IV kwartałem 2015 r. Średnia cena zakupionych mieszkań w IV kwartale w porównaniu z III kwartałem obniżyła się o 1,7%, natomiast w zestawieniu z analogicznym okresem roku poprzedniego wzrosła o 4,7%.

Więcej mieszkań kupowanych za gotówkę

Większość odnotowanego wzrostu sprzedaży to mieszkania nabywane za gotówkę. Można tutaj wyróżnić trzy grupy kupujących: inwestorzy dokonujący zakupu na wynajem lub odsprzedaż (ok. 30% wszystkich transakcji), rodziny o dobrej sytuacji materialnej, chcące zmienić mieszkanie na większe, oraz rodzice kupujący lokale dla dorastających dzieci.

Sprzedaż mieszkań – Wrocław na czele

Największy wzrost liczby sprzedanych mieszkań w 2016 r. nastąpił we Wrocławiu (28% rdr), Trójmieście i Warszawie (25%), a także Łodzi (24%). Pozostałe miasta odnotowały jedynie niewielki wzrost lub utrzymały ubiegłoroczne wyniki.

Warto zauważyć, że ogromna większość transakcji odbyła się przed rozpoczęciem prac budowlanych lub w ich trakcie. Wpływ na to mieli wiarygodni deweloperzy, cieszący się wysokim zaufaniem społecznym, jak również ochrona prawna nabywców.

Przyczyny polskiego fenomenu

Na rekordowe wyniki branży mieszkaniowej miał z pewnością wpływ program Mieszkanie dla Młodych. W poszczególnych kwartałach 2016 r. lokale z rządowym dofinansowaniem stanowiły nawet 25% wszystkich transakcji.

Drugim czynnikiem była dezorganizacja w systemie bankowym i gospodarczym. Polacy z obawy przed obniżeniem wartości zgromadzonego kapitału woleli ulokować go w mieszkaniach, uznawanych za bezpieczną inwestycję.

Kolejnym było wykształcenie się zamożnej klasy średniej. – W porównaniu z ubiegłym rokiem nastąpił znaczny wzrost zainteresowania lokalami o większym metrażu, cztero- i więcej pokojowych. Kupowały je najczęściej rodziny chcące poprawić swój poziom życia. Było to dla nich drugie lub trzecie mieszkanie własnościowe – komentuje Tomasz Bednarek, pracownik działu sprzedaży wrocławskiego dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A.

W przypadku mieszkań na kredyt, czynnikiem przyspieszającym decyzję zakupową w IV kwartale 2016 r. była perspektywa zwiększenia wymaganego minimalnego wkładu własnego. Od stycznia 2017 r. wzrósł on bowiem z 15 do 20% wartości nieruchomości. Dla części klientów stanowiło to znaczną różnicę i woleli oni nabyć mieszkanie na poprzednich zasadach.

Czy czeka nas spowolnienie w 2017?

Spowolnienie na rynku nieruchomości może przynieść przede wszystkim prognozowany wzrost stóp procentowych. Wpłynie on na mniejszą zdolność kredytową nabywców i spadek atrakcyjności mieszkań kupowanych na wynajem. Zjawisko to powinno zostać zrekompensowane transakcjami inwestorów instytucjonalnych i chwilowym ożywieniem związanym z rezerwacją lokali z myślą o dopłatach MdM uruchamianych w styczniu 2018 r. Szacuje się, że sprzedaż mieszkań w 2017 r. będzie tylko niewiele niższa niż w ubiegłym roku, ale możemy spodziewać się powolnej tendencji spadkowej w kolejnych latach.

Jak podał TVN24BIS następuje zmiana podejścia Urzędów Skarbowych do wynajmu. Jeśli do tej interpretacji przychyli się większość naczelników, Fiskus częściej zażąda wyższego podatku od wynajmujących mieszkania. Dla niektórych wysokość daniny może wzrosnąć z 8,5 proc. do nawet 32 proc. – Kolejne obszary, gdzie podatnicy korzystają ze stawki 8,5 proc. są na celowniku fiskusa – mówił w TVN24 BiS Marek Kolibski, ekspert podatkowy z Kancelarii KNDP.

W ostatnich latach skarbówka zgadzała się, aby wynajmujący wybierali formę opodatkowania. Mogli albo płacić 8,5 proc. podatku ryczałtem, albo rozliczać się według normalnej skali 18 i 32 proc. – ta druga forma pozwalała odliczyć koszty np. remontów wynajmowanego mieszkania.

Teraz się to zmienia i fiskus coraz częściej wskazuje na konieczność rozliczania się według skali. – Tendencja do zawężania korzystnej formy opodatkowania pojawiła się już kilka lat temu, teraz kolejne obszary, gdzie podatnicy korzystają ze stawki 8,5 proc. są na celowniku fiskusa – mówił w TVN24 BiS Marek Kolibski, ekspert podatkowy z Kancelarii KNDP.

Jeśli do tej pory właściciel samodzielnie wynajmował mieszkanie, na przykład na krótkotrwały wynajem. Z podatkowego punktu widzenia będzie lepiej zlecić to wyspecjalizowanej firmie. W przeciwnym razie możemy być potraktowani jak prowadzący działalności.

Świadczą o tym interpretacje wydane przez urzędy w Bydgoszczy i Katowicach, o których we wtorek pisała „Rzeczpospolita”. Wprowadziły one nowe kryterium długości wynajmu. I tak np. osoba wynajmująca mieszkanie turystom, na krótkie pobyty – według fiskusa – musi rozliczać się jakby prowadziła działalnością gospodarczą.

– Dla fiskusa aktywność właściciela, który zawiera kilka umów w roku, to działalność, która ma charakter zorganizowany. W związku z tym wypełnia definicję typowej działalności gospodarczej, a jeżeli tak, to nie mamy prawa do stawki preferencyjnej 8,5 proc. – wskazywał gość programu „Biznes dla Ludzi” w TVN24 BiS.

Jak pisała „Rz”, jeśli skarbówka uzna, że wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, to naliczy mu wyższy podatek według skali – 18 albo 32 proc. – w zależności od wysokości osiąganych dochodów. Podatek może być naliczony do pięciu lat wstecz, do tego mogą jednak dojść również odsetki.

Wyroki sądowe

Ta zmiana może uderzyć głównie w osoby wynajmujące mieszkania przez popularne platformy internetowe. Marek Kolibski zwraca jednak uwagę, aby poczekać do pierwszych decyzji sądów.

– Ja bym czekał na wyroki sądowe, bo mówimy o interpretacji Ministerstwa Finansów. Mam nadzieję, że sądy odwołają się do zdrowego rozsądku. Wynajmowanie domku letniskowego, to nie może być żadna działalność gospodarcza – podkreślał.

Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments

To będzie kolejny rok dynamicznego rozwoju rynku najmu. Liczba lokatorów dziś oscyluje wokół 2 mln, a do końca roku może wzrosnąć o kolejne 200 tys. – prognozują eksperci firmy Mzuri. Rozwój rynku to efekt m.in. wzrostu wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego, rosnącej liczby rozwodów oraz dużego popytu ze strony obcokrajowców. Poza tym wciąż rośnie zainteresowanie nieruchomościami jako formą inwestycji. Ich wynajem opłaca się znacznie bardziej niż lokaty bankowe czy obligacje.

– Ten rok to będzie kolejne 12 miesięcy szybkiego rozwoju rynku najmu – przekonuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments, spółki Mzuri CFI. – Będzie on rósł w wyniku różnych zjawisk. Coraz mniej ludzi odczuwa potrzebę mieszkania na swoim. Szczególnie osoby młode, słysząc o kredytach frankowych i problemach frankowiczów, czują awersję do zadłużania się.

Dla tych, którzy takiej awersji nie czują, problemem może być zgromadzenie wymaganego wkładu własnego. Od stycznia tego roku wynosi on 20 proc. wartości nieruchomości, ale większość banków wymaga 10 proc. i ubezpieczenia niskiego wkładu. To z kolei zwiększa koszty kredytu

Kolejne czynniki mają charakter demograficzno-społeczny. To m.in. większa mobilność pracowników i zmniejszająca się presja społeczna na posiadanie własnego M. Jednym z czynników jest także utrzymująca się wysoka liczba rozwodów. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w 2015 roku sądy orzekły prawomocnie 67,3 tys. rozwodów, o 2 tys. więcej niż w 2014 roku.

– W samych tylko miastach w Polsce rozwodzi się 50 tys. par, co oznacza, że z 50 tys. mieszkań zaczyna być potrzeba 100 tys. mieszkań, bo ludzie po rozwodzie rzadko chcą nadal mieszkać razem – mówi Kaźmierczak. – Wydłuża się średnia długość życia, więc coraz mniej mieszkań się zwalnia w sposób naturalny. Poza tym znacząco rośnie liczba obcokrajowców w Polsce. Dzisiaj już co 18 najemca Mzuri jest obcokrajowcem i ta liczba bardzo szybko rośnie.

Według danych Eurostatu Polska jest liderem w UE pod względem liczby wydanych pozwoleń na pracę obywatelom innych państw (w praktyce niemal wyłącznie dla Ukraińców). W 2015 roku było ich około 800 tys. Rośnie także liczba przyjeżdżających do Polski na naukę studentów. Według GUS w roku akademickim 2014/2015 było ich niemal 50 tys., przeszło dwa razy więcej niż cztery lata wcześniej.

Prezes Mzuri Investments podkreśla, że w kolejnych latach na rynek może wpłynąć program Mieszkanie Plus, chociaż nie w segmencie, w którym dzisiaj operuje większość właścicieli mieszkań na wynajem.

– Zgodnie z zapowiedziami rządu Mieszkanie Plus ma być adresowane przede wszystkim do osób o niższych dochodach, których nie stać na najem komercyjny, oferowany dzisiaj przez właścicieli mieszkań, oraz do rodzin wielodzietnych, a dzisiaj w zasobach Mzuri 2/3 mieszkań stanowią lokale małe – kawalerki i dwupokojowe. Dlatego nie sądzę, żeby program ten miał dla dzisiejszych właścicieli mieszkań na wynajem istotny negatywny wpływ – podkreśla Kaźmierczak.

W jego opinii program może się przyczynić do wzrostu zaufania do najemców i wzrostu akceptacji społecznej dla najmu jako pełnoprawnej formy zamieszkiwania.

Rosnące zainteresowanie najmem przekłada się także na podaż mieszkań. Coraz więcej osób inwestuje w lokale na wynajem. Tym bardziej że oszczędności Polaków są na rekordowo wysokim poziomie. W otoczeniu bardzo niskich stóp procentowych trzymanie kapitału na lokatach bankowych czy w obligacjach staje się mało atrakcyjne.

– Mieszkania na wynajem są bardzo dobrą inwestycją i są relatywnie atrakcyjne w stosunku do innych opcji – wyjaśnia Artur Kaźmierczak. – Inwestując w nieruchomość, można uzyskać 3–4 razy wyższy zwrot niż z lokaty czy obligacji. W związku z tym widzimy, że także ceny mieszkań, zwłaszcza okazyjnych, nadających się pod wynajem, wciąż idą do góry. Czynniki wpływające na rynek będą się zatem równoważyć.

źródło: Newseria Biznes

Co deweloperzy mają do zaoferowania osobom inwestującym w mieszkania na wynajem?

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

W ubiegłym roku zauważyliśmy znaczny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych. Klienci planujący wynajmem zakupionych nieruchomości wybierali przede wszystkim osiedla doskonale skomunikowane z centrum Wrocławia, jak River Point, Siena, czy Ogrody Hallera. Wśród układów przeważały kawalerki oraz kompaktowe mieszkania dwu i trzypokojowe w osiedlach oferujących dodatkową infrastrukturę, jak kluby fitness, tarasy widokowe na dachach i dostęp do terenów rekreacyjnych. Przykładem może być inwestycja Róży Wiatrów, gdzie wprowadziliśmy do sprzedaży dwa kolejne budynki.

Wśród klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości pod wynajem duża część decyduje się na zakup pakietu wykończenia pod klucz. W Archicomie oferujemy finansowanie zakupu mieszkania i wykończenia jednym kredytem, a podstawowy pakiet wykończeniowy dostępny jest już od 495zł/mkw. Decydując się na zakup kliku mieszkań w naszych inwestycjach można uzyskać atrakcyjne warunki.

Roma Peczyńska, dyrektor e-marketingu Red Real Estate Development

Zdecydowana większość mieszkańców Alpha Parku w Warszawie i Red Parku w Poznaniu to ludzie młodzi, którzy kupują mieszkanie dla siebie i swoich rodzin. Wśród naszych klientów coraz większą grupę stanowią inwestorzy, którzy kupno mieszkania traktują jak dobrą lokatę kapitału. Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się nasz wrocławski projekt z segmentu Premium – Nowa Papiernia Ultra Nova. Oferowane w nim oryginalne lokale o wysokim standardzie dają możliwość uzyskania nawet dwukrotnie wyższej stopy zwrotu niż mieszkania popularne. W Nowej Papierni Ultra Novej proponujemy soft lofty i apartamenty o powierzchni od 32 do 92 mkw. Z perspektywy osób zainteresowanych zakupem ogromnym atutem naszej inwestycji jest designerskie wykończenie i bezpłatna pomoc stylisty wnętrz.

Sprawa jest prosta, deweloper musi sprzedać, dobrze jest jeśli ma na prawdę interesującą lokalizację. W zasadzie poza nią nie ma nic innego do zaoferowania inwestorom indywidualnym.

W II kwartale deweloperzy w sześciu największych miastach Polski sprzedali ponad 15 tys. lokali – wynika z raportu REAS. To o prawie jedną piątą więcej niż rok wcześniej. Jeszcze mocniej wzrosła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (o blisko 35 proc.). – Widzimy jednak, że na rynku gwałtowny wzrost zaczyna wyhamowywać – mówią przedstawiciele wrocławskiego dewelopera Archicom.

Jak wynika z ostatniego raportu firmy REAS, w drugim kwartale br. na sześciu rynkach o największej liczbie obrotów (Kraków, Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Poznań oraz Łódź) wprowadzili do oferty 17,7 tys. mieszkań, a sprzedali blisko 15,1 tys. lokali. Liczba transakcji w ciągu ostatnich czterech kwartałów była rekordowa. W sumie sprzedano 57,7 tys. mieszkań, blisko dwukrotnie więcej niż w pierwszym pokryzysowym 2012 roku.

– Na razie koniunktura jest dobra, bo mamy niskie stopy procentowe, niewielkie bezrobocie i rosnące płace – mówi agencji Newseria Biznes Rafał Jarodzki, wiceprezes zarządu w spółce Archicom. – Przeciętnie zarabiająca rodzina może sobie zatem pozwolić na kupno mieszkania, wciąż poszerza się grono konsumentów, których stać na zakup. Dodatkowo niskie zwroty z lokat powodują, że wiele osób lokuje wolne środki w nieruchomości, następnie je wynajmując. Rynek najmu obecnie bardzo dobrze funkcjonuje, popyt jest coraz większy.

W I połowie roku sprzedaż mieszkań wspierał jeszcze program Mieszkanie dla Młodych. Środki na 2016 rok skończyły się w połowie marca, a na 2017 rok – na początku lipca. Wciąż do wykorzystania jest część z puli na 2018 rok. O dofinansowanie będzie można się starać jeszcze na początku przyszłego roku. Eksperci szacują teraz, jak na rynek deweloperski wpłynie program Mieszkanie Plus, który będzie wspierał raczej wynajem niż zakup mieszkania.

– Program będzie przeznaczony dla osób, których nie stać na zakup mieszkania od dewelopera. To na pewno ważna część rynku, bo potrzeby mieszkaniowe osób mniej zamożnych też muszą być zaspokajane – komentuje Rafał Jarodzki. – Nie ma jednak dużego styku, tak przynajmniej nam się wydaje, z sektorem deweloperskim. Klient, którego stać na zakup mieszkania, w ogóle się do programu nie zakwalifikuje. Skala programu też nie jest znacząca w stosunku do całego rynku deweloperskiego. Mimo że środki na pewno będą znaczące, to jednak niewielkie w stosunku do tych, które branża każdego roku przetwarza.

Jak podkreśla Jarodzki, popyt na nowe mieszkania nie słabnie również ze względu na w miarę stabilne ceny. Klienci wciąż najchętniej wybierają mieszkania dwupokojowe, ale coraz częściej zwracają się ku nieco większym metrażom. Istotne są także inne kryteria.

– My oferujemy przede wszystkim mieszkania na dużych osiedlach. To są osiedla społeczne z całą infrastrukturą. Patrzymy nie tylko na mieszkanie, lecz także na to, co jest w otoczeniu. Jeżeli w otoczeniu czegoś brakuje, to uzupełniamy to w ramach osiedla. Oprócz standardowych placów zabaw dajemy klientom np. fitness, kluby mieszkańca, aranżujemy przestrzeń na terenie osiedla. Myślę, że jest to bardzo ważny aspekt przy wyborze mieszkania, żeby to nie było tylko pudełko zawieszone w przestrzeni, ale żeby miało swój kontekst i żeby można było poznawać sąsiadów w przestrzeniach społecznych – mówi Rafał Jarodzki.

W I połowie roku Archicom sprzedał 438 mieszkań, o 75 proc. więcej niż rok wcześniej. Największą popularnością cieszyły się wrocławskie osiedla Olimpa Port i Cztery Pory Roku. W okresie od marca do czerwca do oferty trafiły łącznie 422 lokale, w tym w nowej inwestycji Młodnik. Oferta spółki poszerzyła się na koniec czerwca do 1306 mieszkań. Planuje także budowę mieszkań w Krakowie. W ostatnich miesiącach zakupił grunty przeznaczone na ten cel.