Tag inwestycje w nieruchomości

Gotowiec inwestycyjny, to hasło, na które szybko trafi każdy zainteresowany rozpoczęciem przygody z inwestowaniem w nieruchomości na wynajem. Zakup takiego mieszkania to biznes jak kaczuszka – z pewnością wygląda przyjemnie, ale ma krótkie nóżki i mustangiem nie będzie.

Co to właściwie jest „gotowiec inwestycyjny”? Pośród szybko rosnącej w ostanim czasie rzeszy inwestorów w nieruchomości na wynajem, a konkretnie inwestujących w mieszkania na wynajem, jest grupa taka trochę sekciarska. W każdym razie mnie tak się kojarzy, o czym trochę później. To ludzie przygotowujący tzw. gotowce inwestycyjne.

Gotowiec inwestycyjny, najprościej mówiąc sprowadza się do tego, że ktoś znalazł mieszkanie poniżej ceny rynkowej czy też kupił je na licytacji komorniczej. Podzielił na możliwie dużo malutkich pokoików, wyremontował, zwykle możliwie najmniejszym nakładem kosztów, i teraz je sprzedaje jako gotowiec inwestycyjny. Czyli szuka inwestora, który chce kupić takie mieszkanie i wynajmować je na pokoje. Te pokoje to na prawdę są maleństwa. Oto przykład na to, że w 55,5 m2 mieszkaniu da się zrobić 5 pokoi!

Przykład projektu przebudowy mieszkania 55 m2 by miało 5 pokoi / źródło: facebook

Pokoje w takim mieszkaniu nie dają zbyt wiele przestrzeni najemcą, ale nie oto chodzi w tym biznesie. Tu chodzi o to by wyciągnąć z najmu możliwe najwięcej. W dużych miastach, za wynajem takiego pokoju można wziąć 700 – 1000 zł (plus opłaty). W zależności od miasta ceny mogą być różne ale ceny zakupu też się różnią.

Pokoje o takich rozmiarach oferują przestrzeń do spania plus biurko. W mieszkaniu najczęściej rezygnuje się z kuchni, urządzając aneks gdzieś w korytarzu, jedna łazienka toaleta. I to wszystko dla 5 obcych sobie osób. Z cała pewnością da się na tym zarobić lepiej niż na wynajmie „standardowego” mieszkania o powierzchni 55 m2.

I tu zaczyna się „kaczuszka”

Gdy policzyć ROI (ang. return on investment, zwrot z inwestycji)  czyli w uproszczeniu, czas po jakim odzyskamy zainwestowane pieniądze. Biznes wydaje się dobry, ale w mojej ocenie głównie dla tego kto sprzedaje tak przygotowane mieszkanie.

Choć od lat obsługujemy inwestycje w nieruchomości na wynajem, nie podejmujemy się tego typu inwestycji. Uważamy, że temat na dłuższą metę jest po prostu śliski. W przypadku kogoś, kto kupił takie mieszkanie z zamiarem wynajmu, ten biznes może mieć krótkie nóżki. Jak kaczuszka właśnie.

Co raz częściej zdarzają się kontrole Inspektora Nadzoru Budowlanego, z zarzutem zmiany sposobu użytkowania mieszkania na niezgodny z jego przeznaczeniem. W najlepszym przypadku to tylko upierdliwość, jednak w najgorszym Inspektor może nakazać przywrócenie mieszkania do stanu pierwotnego. I tu zaczynaja się kłopoty.

Jeszcze inna rzeczą jest faktyczny wpływ takiego użytkowania mieszkania tempo i stopień jego zużycia. Ludzie, którzy przygotowują takie mieszkania, z zamiarem szybkiego zakończenia remontu i sprzedaży. Zmieniają mieszkanie w „mini hotel” ale nie uwzględniają jego zwiększonego zużycia. Ich biznes to tanio kupić i wyremontować a sprzedać jak najdrożej. To oczywiste, że nie zastanawiają się nad jakością i przeznaczeniem użytych materiałów.

To na inwestora finalnie spadną częste naprawy instalacji, podłóg, itp. Zaangażowanie w takie mieszkanie, w utrzymanie jego stanu będzie znacznie większe niż gdyby od początku do samego końca robili to dla siebie.

Więc czy warto? Oceńcie sami. Choć liczby w Excelu mogą wychodzić atrakcyjnie, to sytuacja ta może szybko się zmienić. A jeśli się już zdecydujecie, to trzymajcie umiar i wkalkulujcie ryzyko. W moim przekonani, to kwestia maksymalnie 2 lat, gdy przepisy w tej kwestii poważnie ulegną zmianie a kontrole staną się nagminne.

Przygotowujący gotowce inwestycyjne to tacy trochę sekciarze

Na koniec wytłumaczę się z mojej oceny. Obsługujemy inwestorów więc musze być na bierząco z  tym co dzieje się na rynku. Dlatego też obserwuję różne grupy tematyczne na FB. Gdy widzę co nakręca grupy „gotowców inwestycyjnych”, trudno mi pozbyć się wrażenia, że to trochę rynek sam dla siebie. Już to kiedyś widziałem, w środowisku Start-Upowym było tak samo (i pewnie nadal jest) . Widząc to wtedy (wiele lat temu) również odnosiłem wrażenie, że najlepiej na tym wszystkim wychodzą ci, którzy opowiadają innym jak najlepiej zrobić Start-Up. Targi, zjazdy, szkolenia, spotkania otwarte i zamknięte – to cały przemysł bez którego prawdziwy Start Upowiec żyć nie może.

Podobnie jest ze środowiskiem rentierów, niezależnych finansowo, wolnych finansowo – bo tak najcześciej nazywają siebie zajmujący wszelkiej maści eksperci od gotowców. Są pewnego rodzaju guru, w każdym razie na takich się kreują. Czasami bywa to wręcz groteskowe. Maja tajemną wiedzę, chętnie się nią podzielą jeśli tylko uda im się zadziwić Cię wystarczająco byś zechciał zapłacić za spotkania z nimi.

Nie chce mi się więcej pisać na ten temat, niech wypowie się za mnie post jednego z specjalistów z tej branży, znaleziony na facebookowej grupie.

źródło: facebook

Teczka od notariusza i kierownica Mustanga potwierdzają moje kompetencje. Ja tak interpretuję ten post promujący szkolenie. A wy? Nie podważam kompetencji szkoleniowca ale sposób komunikacji kojarzy mi się z jakimś network marketingiem albo takim właśnie trochę sekciarskim sposobem działania.

Kolejny eksperta na jednej z takich grup – „… łatwiej znaleźć środki finansowe na inwestycję niż trzeźwią ekipę budowlaną„. Na prawdę? To kogo oni zatrudniają do remontów, raczej nie szukają wśród profesjonalnych budowlańców.

Państwa europejskie w większości dobrze poradziły sobie z kryzysem w latach 2007–2009. Na ich tle Polska wypada jednak fenomenalnie. Zarówno IV kwartał, jak i cały rok 2016 był u nas rekordowy, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych nieruchomości. Od października do grudnia sprzedano ponad 18,1 tys. lokali, o 25% więcej niż w kwartale poprzednim. Natomiast w całym 2016 r. w sześciu największych miastach sprzedano prawie 62 tys. mieszkań – o 20% więcej niż w roku 2015.

Według raportu REAS, IV kwartał 2016 r. był bezkonkurencyjny w historii rynku deweloperskiego w Polsce. Sprzedaż w sześciu aglomeracjach o największej skali – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – przekroczyła 18 tys. lokali. Jest to o ponad 25% więcej w porównaniu z poprzednim kwartałem i IV kwartałem 2015 r. Średnia cena zakupionych mieszkań w IV kwartale w porównaniu z III kwartałem obniżyła się o 1,7%, natomiast w zestawieniu z analogicznym okresem roku poprzedniego wzrosła o 4,7%.

Więcej mieszkań kupowanych za gotówkę

Większość odnotowanego wzrostu sprzedaży to mieszkania nabywane za gotówkę. Można tutaj wyróżnić trzy grupy kupujących: inwestorzy dokonujący zakupu na wynajem lub odsprzedaż (ok. 30% wszystkich transakcji), rodziny o dobrej sytuacji materialnej, chcące zmienić mieszkanie na większe, oraz rodzice kupujący lokale dla dorastających dzieci.

Sprzedaż mieszkań – Wrocław na czele

Największy wzrost liczby sprzedanych mieszkań w 2016 r. nastąpił we Wrocławiu (28% rdr), Trójmieście i Warszawie (25%), a także Łodzi (24%). Pozostałe miasta odnotowały jedynie niewielki wzrost lub utrzymały ubiegłoroczne wyniki.

Warto zauważyć, że ogromna większość transakcji odbyła się przed rozpoczęciem prac budowlanych lub w ich trakcie. Wpływ na to mieli wiarygodni deweloperzy, cieszący się wysokim zaufaniem społecznym, jak również ochrona prawna nabywców.

Przyczyny polskiego fenomenu

Na rekordowe wyniki branży mieszkaniowej miał z pewnością wpływ program Mieszkanie dla Młodych. W poszczególnych kwartałach 2016 r. lokale z rządowym dofinansowaniem stanowiły nawet 25% wszystkich transakcji.

Drugim czynnikiem była dezorganizacja w systemie bankowym i gospodarczym. Polacy z obawy przed obniżeniem wartości zgromadzonego kapitału woleli ulokować go w mieszkaniach, uznawanych za bezpieczną inwestycję.

Kolejnym było wykształcenie się zamożnej klasy średniej. – W porównaniu z ubiegłym rokiem nastąpił znaczny wzrost zainteresowania lokalami o większym metrażu, cztero- i więcej pokojowych. Kupowały je najczęściej rodziny chcące poprawić swój poziom życia. Było to dla nich drugie lub trzecie mieszkanie własnościowe – komentuje Tomasz Bednarek, pracownik działu sprzedaży wrocławskiego dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A.

W przypadku mieszkań na kredyt, czynnikiem przyspieszającym decyzję zakupową w IV kwartale 2016 r. była perspektywa zwiększenia wymaganego minimalnego wkładu własnego. Od stycznia 2017 r. wzrósł on bowiem z 15 do 20% wartości nieruchomości. Dla części klientów stanowiło to znaczną różnicę i woleli oni nabyć mieszkanie na poprzednich zasadach.

Czy czeka nas spowolnienie w 2017?

Spowolnienie na rynku nieruchomości może przynieść przede wszystkim prognozowany wzrost stóp procentowych. Wpłynie on na mniejszą zdolność kredytową nabywców i spadek atrakcyjności mieszkań kupowanych na wynajem. Zjawisko to powinno zostać zrekompensowane transakcjami inwestorów instytucjonalnych i chwilowym ożywieniem związanym z rezerwacją lokali z myślą o dopłatach MdM uruchamianych w styczniu 2018 r. Szacuje się, że sprzedaż mieszkań w 2017 r. będzie tylko niewiele niższa niż w ubiegłym roku, ale możemy spodziewać się powolnej tendencji spadkowej w kolejnych latach.

Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments

To będzie kolejny rok dynamicznego rozwoju rynku najmu. Liczba lokatorów dziś oscyluje wokół 2 mln, a do końca roku może wzrosnąć o kolejne 200 tys. – prognozują eksperci firmy Mzuri. Rozwój rynku to efekt m.in. wzrostu wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego, rosnącej liczby rozwodów oraz dużego popytu ze strony obcokrajowców. Poza tym wciąż rośnie zainteresowanie nieruchomościami jako formą inwestycji. Ich wynajem opłaca się znacznie bardziej niż lokaty bankowe czy obligacje.

– Ten rok to będzie kolejne 12 miesięcy szybkiego rozwoju rynku najmu – przekonuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments, spółki Mzuri CFI. – Będzie on rósł w wyniku różnych zjawisk. Coraz mniej ludzi odczuwa potrzebę mieszkania na swoim. Szczególnie osoby młode, słysząc o kredytach frankowych i problemach frankowiczów, czują awersję do zadłużania się.

Dla tych, którzy takiej awersji nie czują, problemem może być zgromadzenie wymaganego wkładu własnego. Od stycznia tego roku wynosi on 20 proc. wartości nieruchomości, ale większość banków wymaga 10 proc. i ubezpieczenia niskiego wkładu. To z kolei zwiększa koszty kredytu

Kolejne czynniki mają charakter demograficzno-społeczny. To m.in. większa mobilność pracowników i zmniejszająca się presja społeczna na posiadanie własnego M. Jednym z czynników jest także utrzymująca się wysoka liczba rozwodów. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w 2015 roku sądy orzekły prawomocnie 67,3 tys. rozwodów, o 2 tys. więcej niż w 2014 roku.

– W samych tylko miastach w Polsce rozwodzi się 50 tys. par, co oznacza, że z 50 tys. mieszkań zaczyna być potrzeba 100 tys. mieszkań, bo ludzie po rozwodzie rzadko chcą nadal mieszkać razem – mówi Kaźmierczak. – Wydłuża się średnia długość życia, więc coraz mniej mieszkań się zwalnia w sposób naturalny. Poza tym znacząco rośnie liczba obcokrajowców w Polsce. Dzisiaj już co 18 najemca Mzuri jest obcokrajowcem i ta liczba bardzo szybko rośnie.

Według danych Eurostatu Polska jest liderem w UE pod względem liczby wydanych pozwoleń na pracę obywatelom innych państw (w praktyce niemal wyłącznie dla Ukraińców). W 2015 roku było ich około 800 tys. Rośnie także liczba przyjeżdżających do Polski na naukę studentów. Według GUS w roku akademickim 2014/2015 było ich niemal 50 tys., przeszło dwa razy więcej niż cztery lata wcześniej.

Prezes Mzuri Investments podkreśla, że w kolejnych latach na rynek może wpłynąć program Mieszkanie Plus, chociaż nie w segmencie, w którym dzisiaj operuje większość właścicieli mieszkań na wynajem.

– Zgodnie z zapowiedziami rządu Mieszkanie Plus ma być adresowane przede wszystkim do osób o niższych dochodach, których nie stać na najem komercyjny, oferowany dzisiaj przez właścicieli mieszkań, oraz do rodzin wielodzietnych, a dzisiaj w zasobach Mzuri 2/3 mieszkań stanowią lokale małe – kawalerki i dwupokojowe. Dlatego nie sądzę, żeby program ten miał dla dzisiejszych właścicieli mieszkań na wynajem istotny negatywny wpływ – podkreśla Kaźmierczak.

W jego opinii program może się przyczynić do wzrostu zaufania do najemców i wzrostu akceptacji społecznej dla najmu jako pełnoprawnej formy zamieszkiwania.

Rosnące zainteresowanie najmem przekłada się także na podaż mieszkań. Coraz więcej osób inwestuje w lokale na wynajem. Tym bardziej że oszczędności Polaków są na rekordowo wysokim poziomie. W otoczeniu bardzo niskich stóp procentowych trzymanie kapitału na lokatach bankowych czy w obligacjach staje się mało atrakcyjne.

– Mieszkania na wynajem są bardzo dobrą inwestycją i są relatywnie atrakcyjne w stosunku do innych opcji – wyjaśnia Artur Kaźmierczak. – Inwestując w nieruchomość, można uzyskać 3–4 razy wyższy zwrot niż z lokaty czy obligacji. W związku z tym widzimy, że także ceny mieszkań, zwłaszcza okazyjnych, nadających się pod wynajem, wciąż idą do góry. Czynniki wpływające na rynek będą się zatem równoważyć.

źródło: Newseria Biznes