Jak przygotować mieszkanie do wynajmu krótkoterminowego

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu krótkoterminowego i nie popełnić błędów, mogących mieć realny w pływ na rentowność inwestycji.

 

Zwykle gdy przygotowujemy mieszkanie przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego mamy ten komfort, że realizujemy projekt w systemie “pod klucz”. Przygotowaliśmy sporo takich mieszkań, niektórymi z nich zarządzamy. Dlatego oprócz doświadczeniem wykonawczym mamy też doskonały feedback, co zrobiliśmy dobrze a gdzie popełniliśmy błąd. Bo i tych nie uniknęliśmy z początku. Dużo się nauczyliśmy, wyciągnęliśmy wnioski, dlatego dzielimy się naszym doświadczeniem – co warto zrobić a czego unikać.

Remont czyli na czym nie warto oszczędzać

Niezależnie od tego czy przygotowujecie stare mieszkanie z rynku wtórnego czy zupełnie nowe, jest kilka rzeczy, na których absolutnie nie powinniście oszczędzać. Oczywiście w granicach rozsądku, w końcu to mieszkanie inwestycyjne. Mówiąc żeby nie oszczędzać, mam na myśli by nie iść po lini najtańszych ofert “marketowych”. Nie oznacza to, że namawiam do inwestowania w ekskluzywne materiały z najwyższej półki. Chodzi mi tu po prostu o dobrą, rozsądną relację jakości i ceny.

Podłogi i ściany, na tym nie oszczędzaj / fot Archnet

Podłogi i ściany, to rzecz fundamentalna. Po pierwsze, to co “wsadzicie w ścianę” niech tam zostanie możliwie najdłużej. Nie warto oszczędzać na elementach instalacji, czy to wodnej czy elektrycznej. Oszczędność na zwykłym zaworze wody może w przyszłości zemścić się awarią w najmniej oczekiwanym momencie. Gości trzeba będzie przenieść – czyli koszty; podłogę naprawić – znowu koszty; remont wyłączy nam mieszkanie z wynajmu na kolejne dni – to brak zysku, strata.

Podłoga, to miejsce, w którym inwestorzy najczęściej popełniają błąd. Najtańsza podłoga w apartamencie na wynajem krótkoterminowy to po prostu stracone pieniądze. Po tej podłodze będą jeździć walizki, przechodzić niezliczone ilości obcasów, szurać meble, ociekać buty, ręczniki i ubrania. Na prawdę, podłoga w mieszkaniu wynajmowanym co 2 dni innym ludziom, pracuje w zupełnie innych warunkach niż chociażby w wynajmie długoterminowym.

Ściany, to kolejny newralgiczny element. W tej kwestii mamy jednoznaczne doświadczenia i nie eksperymentujemy. Ściany trzeba na prawdę dobrze przygotować i pokryć bardzo dobrą farbą. W tym przypadku nie da się uniknąć drogiej farby. My używamy farb Teknos ale inne tej klasy też się sprawdzą. Ściany muszą być łatwe do umycia! I to nie teoretycznie ale faktycznie. Będziecie z nich zmywać wino, herbatę, kawę, otarcia po walizkach, odbite stopy i “rozciapane” klapkiem komary.

Na koniec drzwi wejściowe. One też powinny być nieco lepsze niż standard minimum. Z dwóch powodów. Po pierwsze kwestie ubezpieczeniowe oraz zabezpieczenie rzeczy gości. Po drugie, dobrze by miały odpowiednie wygłuszenie akustyczne. Goście apartamentów nie zawsze przejmują się tym, że w budynku mieszkają ludzie, normalnie żyją i mają swój rytm dnia. Wasi goście są na urlopie i basta, niech się dzieje co chce! Na drzwi warto wydać ciut więcej i mieć spokój z sąsiadami. To w dłuższej perspektywie zwróci się w formie Waszego spokoju.

Wykończenie

Przed wszystkim musi być jasno, czysto i fotogenicznie. Tak, fotogenicznie! Dane pochodzące od Booking.com – jednej z największych światowych platform pośredniczących w wynajmie apartamentów na doby – wskazują jednoznacznie, że to zdjęcia “sprzedają”. Odbyłem kiedyś rozmowę z opiekunem Booking.com dla apartamentów z całej południowej Polski. Twierdził, że średni czas, który turysta poświęca na zapoznanie się z ofertą apartamentu przed kliknięciem przycisku “rezerwuj”, to kilkanaście sekund. Nie kilkadziesiąt, kilkanaście! To czas wystarczający na obejrzeniu kilku zdjęć, maksimum dziesięciu. Z naszego doświadczenia wynika też, że ludzie absolutnie nie czytają opisów czy nawet wypunktowanych informacji. Rezerwują bo cena im odpowiada i podobają się zdjęcia. często potem są zdziwieni, że coś jest albo czegoś nie ma. Mimo, że jest to szczegółowo opisaliście mieszkanie i Wasze usługi.

źródło: PLATFORM_

Jednym słowem mieszkanie musi sprawiać wrażenie czystego, jasnego i przestrzennego. Nawet jeśli ma powierzchnie 30 m2. Kolory są dobre, owszem ale na ścianach raczej jako akcent. Pojawia się tu pewien dysonans; z jednej strony mieszkanie musi mieć wnętrze raczej uniwersalne, pod możliwie wiele gustów, z drugiej musi się wyróżnić z pośród masy innych. O tym trochę później.

Łazienka, tu nie ma co szaleć w kwestii półek i ergonomii. Powinna być zaprojektowana tak by sprawiała wrażenie sterylności. Można darować sobie szufladki i schowki, które zrobilibyśmy w mieszkaniu do zamieszkania. Ważne by było gdzie postawić szampon, mydło, szczoteczkę do zębów, kilka rolek papieru toaletowego, powiesić ręczniki. I to wszystko. W łazience można zaoszczędzić na wyposażeniu i materiałach wykończeniowych. Zastanowiłbym się natomiast nad nadmierną oszczędnością w kwestii baterii. Jeśli jest tańsza niż inne, wiedzcie, że niedługo będziecie wymieniać ja w trybie awaryjnym. Wybrałbym tu raczej najdroższą z najtańszych lub przynajmniej ze środka stawki.

Łazianka musi sprawiać wrażenie sterylności /fot. PLATFORM_

Gniazdka elektryczne i włączniki światła. To w sumie banał ale kiedy będziecie raz w tygodniu jeździć dokręcać gniazdko elektryczne, zrozumiecie dlaczego tu nie warto przesadzać z oszczędnością. Z naszego doświadczenia wynika, że warto porządnie przykręcić gniazdko do puszki elektrycznej. Jeśli puszki są stare i nie mają takiej opcji, warto wymienić na nowe. Nigdy nie szalejemy z inwestycją w gniazdka i włącznika ale dbamy by dało się je porządnie zamocować. Te najtańsze ciągle się wyrywają. Doprawdy nie wiem dlaczego ludzie we własnym domu potrafią wyciągnąć wtyczkę ładowarki z gniazdka tak by go nie wyrwać, natomiast w mieszkaniu na doby to im się nie udaje. Ale tak już jest.

Wyposażenie i aranżacja

Tutaj można śmiało szukać oszczędności. Po pierwsze wasi goście spędzą tu jedną noc, może kilka dni. Na prawdę nie potrzebują szaf, półek, super wygodnych foteli. Ma to swoje plusy w kontekście aranżacji. W małym mieszkaniu da się stworzyć wrażenie przestrzeni.

Oszczędność w kwestii mebli kuchennych jest o tyle korzystna, że goście rzadko gotują. Potrzebują lodówki, będą pytać o mikrofalówkę, ucieszą się z ekspresu do kawy. Na prawdę przy decyzji o wyborze kuchni możecie ograniczyć do estetyki, która mimo wszystko jest ważna (Pamiętacie o zdjęciach?).Zadbajcie o przyzwoity osprzęt – zawiasy muszą dawać gwarancję, że nie rozpadną się po roku użytkowania. My zwykle wybieramy przyzwoitej jakości zawiasy, odbojniki i domykacze. Również te stosowane w kuchniach z IKEA są wystarczająco przyzwoite. Jeśli robicie kuchnię na zamówienie, możecie wziąć tańsze fronty ale zawiasy lepsze. Zapomnijcie o drewnianych blatach! Są fajne, ale dla tego typu mieszkań to przekleństwo. Goście nigdy nie zastanowią się czy drewniany blat w kuchni jest dobrym miejscem do odstawienia rozżarzonej patelni. Uwierzcie, nie często będą korzystać z podkładek.

Pytloun Apartments, Liberec

Meble, to kolejny element na którym możecie oszczędzić. Nie będzie problemu jeśli wybierzecie tańsze meble. Ale sprawdźcie czy są wykonane porządnie. Jeśli na przykład nogi krzesła sprawiają wrażenie, że mogły się zaraz rozjechać pod ciężarem średnich rozmiarów osoby. Pod gościem rozjada się na pewno. 

Krzesła, najlepiej gdy kupcie takie, by były dostępne także na sztuki. Z krzesłami mieliśmy już kilka dziwnych doświadczeń. Jedno gościowi “załamało się samo”, innym razem jedno zjadł pies zostawiony w mieszkaniu. W takiej sytuacji, gdy goście wyjadą,  zostaniecie z trzema krzesłami a za trzy godziny przyjeżdżają kolejni goście w czteroosobowym składzie. Warto mieć możliwość szybkiego uzupełnieniu kompletu.

W jednej z naszych realizacji, do prostej szafy z IKEA dodaliśmy nóżki pomalowane pod kolor szafy (w tym przypadku na biało). Dzięki czemu szafa wygląda bardziej stylowo, w wysokim wnętrzu korzystniej wygląd po podwyższeniu. Fabrycznie była dość niska.

Drugi powód, dla którego zachęcam do dokonania drobnych poprawek w tanich meblach, jest boleśnie praktyczny. Otóż z zasady wzmacniamy łóżka. Uwierzcie, warto. Jeśli tego nie zrobicie, szybko przekonacie się, że był to błąd.

Sprzątanie. Dlaczego trzeba o nim myśleć podczas przygotowywania mieszkania na wynajem krótkoterminowy? Tu znowu zastosuję wyliczankę. Po pierwsze, sprzątanie to koszt. Płacicie komuś za godzinę albo robicie to sami, często pod presją czasu. Warto pomyśleć o mieszkaniu pod tym kątem. Apartamenty na wynajem powinno dać się sprzątać łatwo i szybko. Pamiętajcie też o tym, że prawie każdy Wasz gość jest “ekspertem” w dziedzinie prowadzeniu biznesu hotelowego, od którego opinii – głównie w jego ocenie – zależy wasze być albo nie być. W większości przypadków, gość zajrzy pod łóżko i w inne trudno dostępne miejsca. Więc jeśli zamówiłeś łóżko pod które można zajrzeć ale nie można dotrzeć odkurzaczem, już poległeś.

Kilka praktycznych rad

Mieszkanie nadające się na wynajem krótkoterminowy, w kontekście relacji nakładów finansowych do generowanych przychodów. To takie, w którym można przenocować przynajmniej 4 osoby.  W małym mieszkaniu pamiętaj więc by sofa mogła być też dodatkowym łóżkiem. Powinna się rozkładać i być wygodna! Goście kierują się cena i na krótki pobyt chętnie wybiorą mieszkanie z dodatkowym spaniem na rozkładanej sofie. Bo jest taniej niż w dużym z dwoma pełnymi sypialniami. Ale nie zapomną w swojej opinii, po pobycie, wypomnieć Wam, że sofa była niewygodna. Pamiętajcie o tym.

Mieszkanie musi wyróżnić się wśród setek konkurencyjnych ofert. Głównie na zdjęciach. Nie zapomnijcie o charakterystycznych elementach wystroju odróżniających je od innych. Niech to będzie kolorowy mebel, akcent kolorystyczny na ścianie lub jakiś niebanalny element dekoracyjny.

Każde mieszkanie na wynajem krótkoterminowy można urządzić lepiej lub gorzej. Nie popełniajcie jednak błędu myśląc, że jeśli zainwestujecie na prawdę dużo, to przyciągnięcie gości z wyższej półki. To działa tylko w bardzo ograniczonym zakresie. Na prawdę zamożni klienci najczęściej wybierają wielogwiazdkowe hotele. Znany jest mi przypadek na prawdę doinwestowanego apartamentu, który zarabia podobnie jak inne zwykłe. W skali zainwestowanych środków to się zwyczajnie nie opłaca.

Pamiętajcie też, że mieszkanie na wynajem krótkoterminowy nie nie może być wersją oszczędnościową. To nie wynajem długoterminowy, gdzie najemca może sobie doposażyć mieszkanie lub zaaranżować po swojemu. Apartmanet na wynajem walczy z konkurencją, bardzo liczną, musi zwrócić uwagę możliwie dużej ilości ludzi. Jest towarem w sklepie internetowym, tu decyzje podejmuje się szybo.

Pamiętajcie też, że to mieszkanie będzie na prawdę ciężko pracować. Jeśli oszczędzicie w złym miejscu, szybko się o tym dowiecie. Zapewniam, że dowiecie się o tym pierwszy dzień świąt, w niedzielę, w długi weekend. Za każdym razem, gdy obsługa konserwatorska czy specjalistyczna jest po prostu bardzo droga.