Gotowiec inwestycyjny – biznes jak kaczuszka

Gotowiec inwestycyjny, to hasło, na które szybko trafi każdy zainteresowany rozpoczęciem przygody z inwestowaniem w nieruchomości na wynajem. Zakup takiego mieszkania to biznes jak kaczuszka – z pewnością wygląda przyjemnie, ale ma krótkie nóżki i mustangiem nie będzie.

 

Co to właściwie jest “gotowiec inwestycyjny”? Pośród szybko rosnącej w ostanim czasie rzeszy inwestorów w nieruchomości na wynajem, a konkretnie inwestujących w mieszkania na wynajem, jest grupa taka trochę sekciarska. W każdym razie mnie tak się kojarzy, o czym trochę później. To ludzie przygotowujący tzw. gotowce inwestycyjne.

Gotowiec inwestycyjny, najprościej mówiąc sprowadza się do tego, że ktoś znalazł mieszkanie poniżej ceny rynkowej czy też kupił je na licytacji komorniczej. Podzielił na możliwie dużo malutkich pokoików, wyremontował, zwykle możliwie najmniejszym nakładem kosztów, i teraz je sprzedaje jako gotowiec inwestycyjny. Czyli szuka inwestora, który chce kupić takie mieszkanie i wynajmować je na pokoje. Te pokoje to na prawdę są maleństwa. Oto przykład na to, że w 55,5 m2 mieszkaniu da się zrobić 5 pokoi!

 

Przykład projektu przebudowy mieszkania 55 m2 by miało 5 pokoi / źródło: facebook

 

Pokoje w takim mieszkaniu nie dają zbyt wiele przestrzeni najemcą, ale nie oto chodzi w tym biznesie. Tu chodzi o to by wyciągnąć z najmu możliwe najwięcej. W dużych miastach, za wynajem takiego pokoju można wziąć 700 – 1000 zł (plus opłaty). W zależności od miasta ceny mogą być różne ale ceny zakupu też się różnią.

 

 

Pokoje o takich rozmiarach oferują przestrzeń do spania plus biurko. W mieszkaniu najczęściej rezygnuje się z kuchni, urządzając aneks gdzieś w korytarzu, jedna łazienka toaleta. I to wszystko dla 5 obcych sobie osób. Z cała pewnością da się na tym zarobić lepiej niż na wynajmie “standardowego” mieszkania o powierzchni 55 m2.

 

I tu zaczyna się “kaczuszka”

 

Gdy policzyć ROI (ang. return on investment, zwrot z inwestycji)  czyli w uproszczeniu, czas po jakim odzyskamy zainwestowane pieniądze. Biznes wydaje się dobry, ale w mojej ocenie głównie dla tego kto sprzedaje tak przygotowane mieszkanie.

Choć od lat obsługujemy inwestycje w nieruchomości na wynajem, nie podejmujemy się tego typu inwestycji. Uważamy, że temat na dłuższą metę jest po prostu śliski. W przypadku kogoś, kto kupił takie mieszkanie z zamiarem wynajmu, ten biznes może mieć krótkie nóżki. Jak kaczuszka właśnie.

Co raz częściej zdarzają się kontrole Inspektora Nadzoru Budowlanego, z zarzutem zmiany sposobu użytkowania mieszkania na niezgodny z jego przeznaczeniem. W najlepszym przypadku to tylko upierdliwość, jednak w najgorszym Inspektor może nakazać przywrócenie mieszkania do stanu pierwotnego. I tu zaczynaja się kłopoty.

Jeszcze inna rzeczą jest faktyczny wpływ takiego użytkowania mieszkania tempo i stopień jego zużycia. Ludzie, którzy przygotowują takie mieszkania, z zamiarem szybkiego zakończenia remontu i sprzedaży. Zmieniają mieszkanie w “mini hotel” ale nie uwzględniają jego zwiększonego zużycia. Ich biznes to tanio kupić i wyremontować a sprzedać jak najdrożej. To oczywiste, że nie zastanawiają się nad jakością i przeznaczeniem użytych materiałów.

To na inwestora finalnie spadną częste naprawy instalacji, podłóg, itp. Zaangażowanie w takie mieszkanie, w utrzymanie jego stanu będzie znacznie większe niż gdyby od początku do samego końca robili to dla siebie.

Więc czy warto? Oceńcie sami. Choć liczby w Excelu mogą wychodzić atrakcyjnie, to sytuacja ta może szybko się zmienić. A jeśli się już zdecydujecie, to trzymajcie umiar i wkalkulujcie ryzyko. W moim przekonani, to kwestia maksymalnie 2 lat, gdy przepisy w tej kwestii poważnie ulegną zmianie a kontrole staną się nagminne.

 

Przygotowujący gotowce inwestycyjne to tacy trochę sekciarze

 

Na koniec wytłumaczę się z mojej oceny. Obsługujemy inwestorów więc musze być na bierząco z  tym co dzieje się na rynku. Dlatego też obserwuję różne grupy tematyczne na FB. Gdy widzę co nakręca grupy “gotowców inwestycyjnych”, trudno mi pozbyć się wrażenia, że to trochę rynek sam dla siebie. Już to kiedyś widziałem, w środowisku Start-Upowym było tak samo (i pewnie nadal jest) . Widząc to wtedy (wiele lat temu) również odnosiłem wrażenie, że najlepiej na tym wszystkim wychodzą ci, którzy opowiadają innym jak najlepiej zrobić Start-Up. Targi, zjazdy, szkolenia, spotkania otwarte i zamknięte – to cały przemysł bez którego prawdziwy Start Upowiec żyć nie może.

Podobnie jest ze środowiskiem rentierów, niezależnych finansowo, wolnych finansowo – bo tak najcześciej nazywają siebie zajmujący wszelkiej maści eksperci od gotowców. Są pewnego rodzaju guru, w każdym razie na takich się kreują. Czasami bywa to wręcz groteskowe. Maja tajemną wiedzę, chętnie się nią podzielą jeśli tylko uda im się zadziwić Cię wystarczająco byś zechciał zapłacić za spotkania z nimi.

 

Nie chce mi się więcej pisać na ten temat, niech wypowie się za mnie post jednego z specjalistów z tej branży, znaleziony na facebookowej grupie.

źródło: facebook

Teczka od notariusza i kierownica Mustanga potwierdzają moje kompetencje. Ja tak interpretuję ten post promujący szkolenie. A wy? Nie podważam kompetencji szkoleniowca ale sposób komunikacji kojarzy mi się z jakimś network marketingiem albo takim właśnie trochę sekciarskim sposobem działania.

Kolejny eksperta na jednej z takich grup – “… łatwiej znaleźć środki finansowe na inwestycję niż trzeźwią ekipę budowlaną“. Na prawdę? To kogo oni zatrudniają do remontów, raczej nie szukają wśród profesjonalnych budowlańców.